Protest właścicieli mieszkań wakacyjnych na Wyspach Kanaryjskich

Właściciele mieszkań wakacyjnych przeciwko nowej ustawie

Parlament Wysp Kanaryjskich pracuje nad kontrowersyjną ustawą o zrównoważonym wykorzystaniu mieszkań w celach turystycznych (Proyecto de Ley de Ordenación Sostenible del Uso Turístico de Viviendas), która ma gruntownie zmienić zasady funkcjonowania wynajmu krótkoterminowego na archipelagu. Projekt ustawy budzi niespotykaną falę sprzeciwu wśród właścicieli mieszkań wakacyjnych, którzy złożyli setki uwag do proponowanych przepisów.

W najbliższy piątek, 4 kwietnia 2025 roku, kończy się termin składania uwag do projektu ustawy. Dotychczas złożono zaledwie 554 komentarze. Obywatele zainteresowani wyrażeniem swojej opinii mogą to zrobić poprzez stronę Parlamentu Wysp Kanaryjskich.

Główne założenia projektu ustawy

Celem ustawy jest ustanowienie ram prawnych dla wykorzystania mieszkań w celach turystycznych na Wyspach Kanaryjskich. Projekt zakłada między innymi:

• Wprowadzenie zrównoważonego podejścia do zarządzania wykorzystaniem mieszkań w celach turystycznych, uwzględniającego aspekty urbanistyczne, terytorialne, środowiskowe, społeczne, kulturowe i turystyczne.
• Zagwarantowanie prawa obywateli do dostępu do godnego i przystępnego cenowo mieszkania.
• Ochronę środowiska naturalnego i walkę ze zmianami klimatu.
• Promocję zrównoważonej mobilności.
• Wspieranie harmonijnego współistnienia społecznego.
• Ochronę konsumentów, w szczególności zapewnienie równego dostępu dla osób z niepełnosprawnościami.

Ustawa przewiduje, że co najmniej 90% powierzchni mieszkalnej musi być przeznaczone wyłącznie na cele mieszkaniowe, a nie turystyczne. Wyjątek stanowią wyspy La Palma, La Gomera i El Hierro, gdzie minimum to wynosi 80%.

Oto nasza analiza najważniejszych argumentów podnoszonych przez protestujących.

Kluczowe zastrzeżenia merytoryczne

Konsolidacja istniejącej oferty wynajmu

Najczęściej pojawiającym się postulatem jest żądanie, by mieszkania wakacyjne, które zostały już zarejestrowane przed wejściem w życie nowej ustawy i są wpisane do Ogólnego Rejestru Turystycznego Wysp Kanaryjskich, były uznane za legalnie funkcjonujące i mogły kontynuować działalność bez konieczności spełniania dodatkowych wymagań. Właściciele powołują się na precedens z ustawy 2/2013 z 29 maja o odnowie i modernizacji turystycznej Wysp Kanaryjskich, w której zagwarantowano prawa nabyte dla obiektów istniejących do 1 stycznia 2017 roku.

Według komentujących, proponowane w ustawie przepisy przejściowe nie gwarantują rzeczywistej konsolidacji istniejących obiektów, a wręcz przeciwnie – ich celem jest stopniowa eliminacja jak największej liczby mieszkań wakacyjnych. Właściciele postulują, aby do konsolidacji prawa do wynajmu krótkoterminowego wystarczyło przedstawienie już złożonej deklaracji odpowiedzialności oraz zaświadczenia o zdatności mieszkania do zamieszkania lub raportu technicznego potwierdzającego odpowiednie warunki mieszkaniowe.

Równe traktowanie nowych i istniejących obiektów

Wielu właścicieli zwraca uwagę na nierówne traktowanie mieszkań już zarejestrowanych i tych, które będą rejestrowane po wejściu w życie ustawy. Zgodnie z art. 6 projektu ustawy, nowe mieszkania wakacyjne będą zwolnione z obowiązku składania uprzedniego zgłoszenia działalności sklasyfikowanej, podczas gdy od już istniejących obiektów wymaga się dopełnienia tej formalności. Protestujący domagają się jednakowych zasad dla wszystkich podmiotów prowadzących taką samą działalność.

Indywidualna komercjalizacja apartamentów

Postulat wielu komentujących dotyczy umożliwienia indywidualnej komercjalizacji apartamentów i bungalowów w kompleksach turystycznych, w których nie ma firmy zarządzającej. Obecnie projekt ustawy wymusza na właścicielach korzystanie z usług firm zarządzających, co ogranicza ich swobodę gospodarczą i zwiększa koszty prowadzenia działalności.

Włączenie mieszkań znajdujących się poza planem zagospodarowania

Wiele uwag dotyczy wykluczenia z możliwości prowadzenia wynajmu krótkoterminowego obiektów znajdujących się poza planem zagospodarowania przestrzennego oraz w osadach rolniczych. Właściciele argumentują, że takie obiekty również powinny mieć możliwość legalnego funkcjonowania, szczególnie że często znajdują się poza głównymi ośrodkami turystycznymi i przyczyniają się do ożywienia gospodarczego mniej popularnych regionów.

Definicja wolnostojących domów jednorodzinnych

Właściciele domagają się usunięcia definicji wolnostojącego domu jednorodzinnego z art. 2 projektu ustawy, uznając ją za zbyt restrykcyjną i ograniczającą możliwość wynajmu krótkoterminowego. Obecna definicja nie uwzględnia specyfiki zabudowy na Wyspach Kanaryjskich, gdzie wiele domów jest połączonych lub zbudowanych w tradycyjnych kompleksach rodzinnych.

Dziedziczenie zezwoleń na prowadzenie działalności

Jednym z najbardziej kontrowersyjnych przepisów jest brak możliwości dziedziczenia deklaracji odpowiedzialności dla mieszkań wakacyjnych zarejestrowanych w Ogólnym Rejestrze Turystycznym Wysp Kanaryjskich. Oznacza to, że po śmierci właściciela jego spadkobiercy tracą prawo do prowadzenia działalności turystycznej. Protestujący wskazują, że jest to sprzeczne z art. 13 Rozporządzenia o Usługach Jednostek Lokalnych i stanowi bezprecedensowy przypadek w hiszpańskim systemie prawnym, gdzie niemal wszystkie inne rodzaje działalności gospodarczej mogą być dziedziczone.

Rozróżnienie między małymi właścicielami a dużymi posiadaczami

Wielu komentujących postuluje wprowadzenie wyraźnego rozróżnienia między małymi właścicielami mieszkań wakacyjnych (posiadającymi jedno lub kilka mieszkań) a dużymi posiadaczami (firmy lub osoby zarządzające wieloma nieruchomościami). Argumentują, że mały właściciel często wykorzystuje wynajem krótkoterminowy jako dodatkowe źródło dochodu lub sposób na opłacenie kredytu hipotecznego, podczas gdy duzi posiadacze traktują to jako dochodowy biznes. Te dwie grupy powinny podlegać różnym regulacjom.

Zasadnicze wątpliwości prawne

Kilku komentujących przywołuje konkretne przepisy prawne i orzecznictwo, wskazując, że projekt ustawy może być niezgodny z prawem unijnym, hiszpańską konstytucją oraz orzecznictwem Sądu Najwyższego. Szczególnie podkreślają naruszenie zasady ochrony praw nabytych, swobody prowadzenia działalności gospodarczej oraz prawa własności. Przywołują m.in. wyrok Sądu Najwyższego (1766/2018), który zakwestionował podobne ograniczenia w poprzednich regulacjach.

Zarzucają również, że projekt ingeruje w kompetencje państwowe w zakresie prawa powszechnego i jest sprzeczny z przepisami dotyczącymi konsolidacji wykorzystania (art. 44 bis, Dyspozycja Przejściowa siódma, art. 361), które powinny być respektowane przez administrację.

Argumenty emocjonalne i społeczno-ekonomiczne

Oprócz argumentów merytorycznych, w komentarzach do projektu ustawy pojawia się wiele argumentów o charakterze emocjonalnym i społeczno-ekonomicznym, które ukazują, jak głęboko proponowane zmiany mogą wpłynąć na życie mieszkańców Wysp Kanaryjskich.

Wpływ na sytuację ekonomiczną rodzin

Wielu komentujących podkreśla, że wynajem krótkoterminowy stanowi dla nich główne lub istotne dodatkowe źródło dochodu. Zwracają uwagę, że dzięki tej działalności mogą spłacać kredyty hipoteczne, finansować edukację dzieci czy uzupełniać niewystarczające emerytury. Jeden z właścicieli pisze: „To, co zarabiam na wynajmie wakacyjnym, pozwala mi posłać dziecko do prywatnej szkoły, a jeśli ustawa wejdzie w życie w obecnym kształcie, będę musiał z tego zrezygnować”.

Inny komentujący zauważa: „Jestem mileuristas [osoba zarabiająca około 1000 euro miesięcznie], a dodatkowy dochód z wynajmu wakacyjnego pozwala mi dotrzeć do końca miesiąca. Ta ustawa uderzy w ludzi o niskich dochodach i da więcej władzy i pieniędzy osobom z wysokim poziomem zamożności”.

Demokratyzacja korzyści z turystyki

Bardzo często pojawiającym się argumentem jest to, że wynajem krótkoterminowy pozwala na demokratyzację korzyści płynących z turystyki. Zamiast koncentrować zyski w rękach dużych sieci hotelowych i touroperatorów, często zagranicznych, umożliwia czerpanie korzyści z turystyki przez zwykłych mieszkańców Wysp Kanaryjskich.

„Przez 40 lat polityka oddawania wszystkiego hotelom nie przyniosła nam większego bogactwa, tylko większe ubóstwo,” pisze jeden z komentujących. „Gdybyśmy zamiast tysięcy pokoi hotelowych będących własnością zagranicznych funduszy inwestycyjnych mieli tysiące mieszkań wakacyjnych, bogactwo byłoby rozłożone na tysiące Kanaryjczyków, a wskaźniki ubóstwa w naszym regionie nie osiągnęłyby dzisiejszego poziomu”.

Wpływ na lokalne biznesy

Wielu właścicieli zwraca uwagę, że turyści korzystający z mieszkań wakacyjnych w większym stopniu korzystają z lokalnych biznesów, takich jak restauracje, sklepy czy firmy transportowe. „Turysta mieszkający w mieszkaniu wakacyjnym robi zakupy w osiedlowym supermarkecie i jest klientem okolicznych restauracji, kawiarni i sklepów, przyczyniając się do lokalnej gospodarki”, pisze jeden z komentujących.

Inny dodaje: „Wynajem wakacyjny przyczynił się do ożywienia gospodarczego wielu obszarów wiejskich i mniej popularnych turystycznie, które wcześniej nie czerpały korzyści z turystyki. Ograniczenie tej działalności doprowadzi do upadku wielu małych biznesów w tych regionach”.

Poczucie niesprawiedliwości i dyskryminacji

W komentarzach przebija silne poczucie niesprawiedliwości i dyskryminacji. Właściciele mieszkań wakacyjnych czują, że są traktowani jako kozły ofiarne za problemy mieszkaniowe, które mają złożone przyczyny i za które w dużej mierze odpowiada sama administracja publiczna.

„To niesłychane, że można w ogóle zaproponować ustawę, która odebrałaby środki do życia tak wielu rodzinom, bez prawdziwego poczucia odpowiedzialności za konsekwencje”, pisze jeden z komentujących. Inny dodaje: „Ta ustawa będzie faworyzować duże hotele, które już są i tak będą jeszcze bogatsze, podczas gdy zwykli pracujący ludzie będą coraz biedniejsi”.

Alternatywne rozwiązania

Wielu komentujących proponuje alternatywne rozwiązania problemu mieszkaniowego, takie jak budowa większej liczby mieszkań socjalnych, zmiana przepisów dotyczących najmu długoterminowego (aby lepiej chronić właścicieli przed nieuczciwymi najemcami), czy wprowadzenie podatku turystycznego, z którego dochody byłyby przeznaczane na budownictwo mieszkaniowe.

„Państwo powinno zapewnić dostęp do mieszkań z własnego budżetu, budując nowe osiedla wyłącznie dla mieszkańców, zamiast atakować małych właścicieli”, pisze jeden z komentujących. Inny dodaje: „Podejście mojego rządu jest agresją w pełnym tego słowa znaczeniu, która powoduje ból, szkody ekonomiczne i zdrowotne”.

Podsumowanie

Analiza komentarzy do projektu ustawy o zrównoważonym wykorzystaniu mieszkań w celach turystycznych na Wyspach Kanaryjskich pokazuje, że proponowane przepisy budzą głęboki sprzeciw wśród właścicieli mieszkań wakacyjnych. Wysuwają oni zarówno argumenty merytoryczne, wskazujące na konkretne problemy prawne i praktyczne związane z projektem, jak i argumenty emocjonalne, podkreślające społeczne i ekonomiczne skutki proponowanych zmian.

Właściciele mieszkań wakacyjnych postrzegają ustawę jako faworyzującą duże hotele i sieci turystyczne kosztem zwykłych mieszkańców, którzy chcą czerpać korzyści z najważniejszego sektora gospodarki wysp. Obawiają się, że ograniczenie wynajmu krótkoterminowego nie rozwiąże problemów mieszkaniowych, a jedynie pozbawi wielu rodzin istotnego źródła dochodu.

Warto zauważyć, że wielu komentujących nie sprzeciwia się samej idei regulacji wynajmu krótkoterminowego, ale raczej konkretnym rozwiązaniom proponowanym w ustawie, które uważają za zbyt restrykcyjne i niesprawiedliwe. Postulują bardziej zrównoważone podejście, które uwzględniałoby interesy różnych stron i specyficzne uwarunkowania gospodarcze Wysp Kanaryjskich.