Rząd Wysp Kanaryjskich przedstawił projekt nowej ustawy mającej na celu uregulowanie wynajmu wakacyjnego mieszkań (viviendas vacacionales). Ustawa wprowadza istotne zmiany, które będą miały wpływ zarówno na osoby inwestujące w nieruchomości na wynajem, jak i tych, którzy już prowadzą taką działalność. Poniżej przedstawiamy najważniejsze kwestie.
Wynajem wakacyjny będzie możliwy tylko w miejscach wyraźnie dopuszczonych w planach zagospodarowania przestrzennego.
Nowa ustawa uzależnia możliwość prowadzenia wynajmu wakacyjnego od zapisów w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z art. 3 projektu, samo przeznaczenie terenu pod zabudowę mieszkaniową nie uprawnia automatycznie do prowadzenia działalności turystycznej. Wynajem wakacyjny będzie dozwolony tylko wtedy, gdy plan zagospodarowania przestrzennego wyraźnie dopuści taki dodatkowy sposób użytkowania (uso admisible). Oznacza to, że w wielu lokalizacjach dotychczas popularnych wśród inwestorów, działalność taka może być zakazana, jeśli nie zostanie ujęta w planie.
Co więcej, art. 4 wprowadza wymóg, by plany zagospodarowania przestrzennego zastrzegały przynajmniej 90% powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych wyłącznie na cele mieszkaniowe, z wyłączeniem działalności turystycznej. Dla wysp La Palma, La Gomera i El Hierro próg ten wynosi 80%. Chodzi o ochronę dostępności mieszkań dla stałych mieszkańców.
Nowe inwestycje będą musiały spełniać podwyższone standardy powierzchni, wyposażenia i efektywności energetycznej.
Art. 5 projektu ustawy wprowadza szereg wymagań dla nowych inwestycji w mieszkania na wynajem wakacyjny. Minimalna powierzchnia użytkowa to 39 m2 dla 1 osoby, 44 m2 dla 2 osób i 8 m2 więcej na każdą dodatkową osobę. Przy czym powyżej 4 osób wymagane są 2 pełne łazienki, a powyżej 8 osób 3 łazienki. Konieczne będzie też zapewnienie klimatyzacji klasy min. A, osiągnięcie klasy energetycznej min. B (lub C dla starszych budynków) oraz instalacja paneli słonecznych zapewniających min. 90% ciepłej wody (70% dla budynków sprzed końca 2007 r.). Wymagane będzie też miejsce do ładowania samochodów elektrycznych.
Istniejące obiekty dostaną 5 lat (z możliwością przedłużenia o kolejne 5) na dostosowanie się do nowych wymogów.
Przepisy przejściowe (Disposición transitoria segunda) dają właścicielom istniejących mieszkań wakacyjnych 5 lat na dostosowanie się do nowych wymogów wprowadzonych w art. 5 ustawy. Okres ten może zostać przedłużony o kolejne 5 lat, jeśli właściciel złoży odpowiednią deklarację. Jeśli po tym czasie obiekt nie będzie spełniał standardów, straci możliwość działania jako mieszkanie wakacyjne. Ustawa przewiduje też możliwość ubiegania się o dodatkowe 5 lat, jeśli właściciel udowodni, że poniesione nakłady nie zdążą się zwrócić w standardowym okresie przejściowym (art. 7.2).
W budynkach wielorodzinnych wspólnoty mieszkaniowe będą mogły zakazać wynajmu wakacyjnego.
Zgodnie z art. 5.1.e projektu, w budynkach objętych wspólnotą mieszkaniową (propiedad horizontal), prowadzenie wynajmu wakacyjnego nie będzie możliwe, jeśli statuty wspólnoty lub uchwała właścicieli wprost zakazują wykorzystywania lokali na cele inne niż mieszkaniowe. Jeśli statut nie reguluje tej kwestii, to do rozpoczęcia działalności wymagana będzie wyraźna zgoda wspólnoty. Zapisy statutowe zakazujące wynajmu turystycznego będą skuteczne wobec osób trzecich tylko wtedy, gdy zostaną wpisane do ksiąg wieczystych.
Ustawa przewiduje preferencje dla przekształcania całych budynków w hotele lub apartamenty z pełną infrastrukturą.
Projekt ustawy zawiera przepisy przejściowe (Disposición transitoria cuarta) zachęcające do przekształcania całych budynków mieszkalnych, w których prowadzony jest wynajem wakacyjny, w obiekty typowo turystyczne jak hotele czy apartamenty z recepcją. Właściciele takich nieruchomości mogą w ciągu 3 lat wystąpić o zmianę przeznaczenia w planie zagospodarowania i prowadzić działalność w formie hotelowej lub apartamentowej. Warunkiem będzie spełnienie podwyższonych norm jakościowych, ekologicznych (zeroemisyjność) i uzyskanie min. 4 gwiazdek. Ustawa przewiduje pewne preferencje dla takich inwestycji.
Nowe obowiązki dla właścicieli i platform typu Airbnb Projekt ustawy wprowadza nowe obowiązki dla właścicieli i zarządców mieszkań wakacyjnych.
Zgodnie z art. 7, przed rozpoczęciem działalności konieczne będzie złożenie deklaracji odpowiedzialności (declaración responsable) do władz wyspy (Cabildo). Deklaracja musi zawierać m.in. dane o lokalu, jego powierzchni i pojemności, dane właściciela i zarządcy, oświadczenia o zgodności z wymogami prawa. Do deklaracji trzeba będzie dołączyć szereg dokumentów, jak zaświadczenia o zgodności z planem zagospodarowania, pozwolenia wspólnoty mieszkaniowej, certyfikaty energetyczne itp. Deklaracja będzie ważna 5 lat z możliwością przedłużenia.
Ustawa reguluje też kwestie współpracy platform internetowych pośredniczących w wynajmie (jak Airbnb) z władzami. Zgodnie z art. 7.12, platformy będą musiały podawać numer rejestrowy każdej oferty. Zabronione będzie reklamowanie ofert nielegalnych. Dane o wynajmowanych lokalach mają być przekazywane do specjalnego rejestru turystycznego.
Koordynacja rejestrów i kwestie podatkowe.
Projekt przewiduje też szereg rozwiązań mających na celu lepszą koordynację różnych rejestrów – turystycznego, katastralnego i ksiąg wieczystych. Chodzi o to, by zmiana przeznaczenia lokalu na wynajem wakacyjny była ujawniana we wszystkich rejestrach, zapewniając przejrzystość obrotu.
Ustawa odnosi się też do kwestii podatkowych. Zgodnie z art. 7.13, ujawnienie działalności w rejestrze turystycznym pociągnie za sobą obowiązek odpowiedniej zmiany deklaracji w katastrze (odpowiedniku polskiego rejestru gruntów), co może skutkować zmianą wysokości podatku.
Kary za naruszenia
Projekt ustawy przewiduje zaostrzenie kar za naruszanie przepisów. Zgodnie z Disposición final tercera, za reklamowanie wynajmu bez podania wymaganego numeru rejestrowego grozić będzie kara uznana za poważne wykroczenie. Za prowadzenie usług noclegowych w miejscach nielegalnych lub substandardowych (infraviviendas), kary również mają być surowe. Wyraźnie zakazane będzie świadczenie usług noclegowych w budynkach w budowie czy kontenerach. Choć sam projekt nie precyzuje wysokości grzywien, to odsyła do zmian w istniejących przepisach turystycznych (Ley 7/1995). Należy się spodziewać, że kary za nielegalne świadczenie usług wynajmu wakacyjnego będą dotkliwe.
Podsumowanie
Choć nowa ustawa koncentruje się na wynajmie wakacyjnym, może też pośrednio wpłynąć na rynek najmu długoterminowego. Ograniczenia dla inwestycji w mieszkania na wynajem dla turystów mogą skłonić część inwestorów do powrotu do najmu tradycyjnego. Z kolei przekształcanie budynków na hotele może zmniejszyć pulę lokali mieszkalnych. Dużo zależeć będzie od lokalnych planów zagospodarowania – jeśli nie zostawią zbyt wielu opcji na wynajem wakacyjny, wzrośnie popyt na długoterminowy, co może podbić ceny.
Nowa regulacja na Wyspach Kanaryjskich jest próbą pogodzenia różnych interesów – rozwoju turystyki, ochrony dostępu do mieszkań, dbałości o jakość usług i zrównoważony rozwój. Wprowadza istotne ograniczenia, ale daje też czas na dostosowanie. Z pewnością lokalny sektor wynajmu wakacyjnego czeka czas zmian i wyzwań.
Od moratorium do wzmożonych środków kontroli: lawina zarzutów wobec kanaryjskiej ustawy o wynajmie wakacyjnym
Dzienne rejestracje domów wakacyjnych na Wyspach Kanaryjskich drastycznie wzrosły po ogłoszeniu nowego prawa
Rząd Wysp Kanaryjskich zgadza się powołać grupę roboczą, która zajmie się projektem ustawy o domach wakacyjnych
Prawie 84% mieszkańców Las Palmas uważa, że wynajem wakacyjny zwiększa cenę wynajmu nieruchomości
Prezydent Ashotel odrzuca podatek turystyczny i porównuje turystykę do „piñaty, która otrzymuje ciosy ze wszystkich stron”
Pięciodniowe przedłużenie terminu zgłaszania zarzutów do projektu ustawy o domach wczasowych
Stowarzyszenia z Teneryfy krytykują projekt ustawy o wynajmie wakacyjnym
Na Wyspach Kanaryjskich istnieją podmioty posiadające do 500 domów wakacyjnych na własność
Stowarzyszenie Wynajmu Wakacyjnego odrzuca kanaryjskie prawo i ostrzega, że jest to „eksterminacja” tej działalności
