Rząd Wysp Kanaryjskich przedstawił długo zapowiadany projekt ustawy regulującej najem krótkoterminowy, który właśnie trafił do Rady Konsultacyjnej. Władze prezentują go jako przełomowe rozwiązanie problemów mieszkaniowych archipelagu, jednak analiza sytuacji wskazuje, że może to być próba zamknięcia stajni, z której konie już dawno uciekły.

Pozorny wzrost czy skuteczna legalizacja?

Według danych przedstawionych przez Jessicę de León, minister turystyki Wysp Kanaryjskich, w ciągu ostatniego roku liczba zarejestrowanych mieszkań wakacyjnych wzrosła z 54 000 do 64 000. Władze przedstawiają te liczby jako dowód na „dramatyczny” wzrost najmu turystycznego. Jednak głębsza analiza wskazuje na coś zupełnie innego – masową legalizację już istniejącego najmu, który dotychczas funkcjonował w szarej strefie.

Co więcej, sama minister przyznaje, że z tych 64 000 zarejestrowanych lokali, tylko 48 000 jest faktycznie komercjalizowanych. To pokazuje, że wielu właścicieli „na wszelki wypadek” zarejestrowało swoją działalność w obliczu nadchodzących restrykcyjnych przepisów, nawet jeśli aktywnie nie wynajmują mieszkań turystom.

Kontrowersyjne ograniczenia

Projekt ustawy przewiduje radykalne ograniczenia, które wywołują gorące spory. Najbardziej kontrowersyjne propozycje to:

  • Wymóg rezerwacji 90% powierzchni mieszkalnej wyłącznie na cele mieszkaniowe (80% na mniejszych wyspach)
  • Zakaz przekształcania całych budynków mieszkalnych w obiekty turystyczne
  • Czasowe ograniczenie pozwoleń do 5 lat
  • Rygorystyczne wymogi techniczne dla mieszkań na wynajem

Samorządy protestują

Projekt spotkał się z ostrą krytyką ze strony władz lokalnych. Gminy argumentują, że nowe przepisy nałożą na nie dodatkowe obowiązki kontrolne bez zapewnienia odpowiednich środków na ich realizację. Minister de León potwierdza”kruchość” samorządów, ale jednocześnie przypomina o ich kompetencjach w zakresie dyscypliny urbanistycznej.

Branża sięga po wsparcie polityczne

Stowarzyszenie Kanaryjskiego Najmu Wakacyjnego nie pozostało bierne i zwróciło się o wsparcie do centrali partii rządzącej w Madrycie (Génova). To pokazuje, jak duże interesy ekonomiczne stoją za tym sektorem i jak silny opór może napotkać wprowadzenie nowych regulacji.

Realne problemy czy sztuczna panika?

Władze argumentują konieczność wprowadzenia restrykcyjnych przepisów dramatyczną sytuacją mieszkaniową na wyspach. Jednak krytycy wskazują, że:

  1. Prawdziwy problem leży w niedostatecznej podaży nowych mieszkań, a nie w najmie turystycznym
  2. Większość mieszkań wakacyjnych i tak funkcjonowała od lat, tylko w szarej strefie
  3. Ograniczenie najmu turystycznego może paradoksalnie zaszkodzić lokalnej gospodarce

Pośpieszna legislacja

Niepokój budzi też tempo prac nad ustawą. Rada Konsultacyjna ma zaledwie 15 dni na zaopiniowanie projektu, co przy tak kompleksowej regulacji wydaje się czasem zdecydowanie zbyt krótkim na rzetelną analizę.

Wieloletnie zaniedbania w polityce mieszkaniowej

Analiza danych dotyczących budownictwa na Wyspach Kanaryjskich ujawnia alarmujący obraz wieloletnich zaniedbań ze strony kolejnych rządów. Statystyki są bezlitosne – w 2022 roku powstało zaledwie 2 782 nowych mieszkań, co stanowi dramatyczny spadek w porównaniu z okresem sprzed kryzysu finansowego 2008 roku.

Szczególnie szokujący jest całkowity brak inwestycji w budownictwo socjalne. W latach 2020 i 2021 nie powstało ani jedno mieszkanie chronione. W 2022 roku wybudowano ich zaledwie 208, co przy rosnącej populacji archipelagu jest liczbą absurdalnie niską. Sytuacja ta pokazuje kompletny brak strategicznego myślenia o potrzebach mieszkaniowych regionu.

Systemowa niewydolność

Problem ma charakter systemowy i objawia się na wielu płaszczyznach:

  • Brak aktywnej polityki gruntowej ze strony władz
  • Niewydolny system planowania przestrzennego
  • Przewlekłe procedury wydawania pozwoleń na budowę
  • Brak programów wspierających budownictwo społeczne
  • Nieefektywne wykorzystanie istniejących terenów budowlanych

Władze wolą szukać łatwego „kozła ofiarnego” w postaci najmu turystycznego, zamiast zmierzyć się z własnymi zaniedbaniami w zakresie polityki mieszkaniowej.

Zaniechane inwestycje infrastrukturalne

Co więcej, brak nowego budownictwa idzie w parze z niedostatecznymi inwestycjami w infrastrukturę. Wiele obszarów na wyspach cierpi z powodu:

  • Przestarzałych sieci wodociągowych i kanalizacyjnych
  • Niedostatecznej infrastruktury drogowej
  • Braku odpowiedniej liczby placówek edukacyjnych i medycznych
  • Niewystarczającej liczby terenów rekreacyjnych i zielonych

Te zaniedbania sprawiają, że nawet gdyby chciano rozpocząć intensywne projekty mieszkaniowe, brakuje pod nie odpowiednio przygotowanych terenów.

Brak długoterminowej strategii

Kolejne rządy nie przedstawiły spójnej, długoterminowej strategii rozwoju budownictwa mieszkaniowego na wyspach. Zamiast tego obserwujemy:

  • Doraźne działania w reakcji na kryzysy
  • Brak koordynacji między różnymi szczeblami administracji
  • Nieefektywne wykorzystanie dostępnych funduszy europejskich
  • Koncentrację na sektorze turystycznym kosztem potrzeb mieszkaniowych

W tym kontekście, próba regulacji najmu turystycznego wydaje się być kolejnym przykładem działań pozornych, które nie dotykają sedna problemu mieszkaniowego na archipelagu.

Zmarnowana dekada

Szczególnie bolesny jest fakt, że ostatnia dekada – okres względnej stabilności ekonomicznej – została zmarnowana pod względem rozwoju budownictwa mieszkaniowego. Władze zaniedbały podstawowe potrzeby mieszkaniowe lokalnej społeczności.

W rezultacie mamy do czynienia z paradoksalną sytuacją, gdzie:

  • Powstają nowe hotele i kompleksy turystyczne
  • Brakuje mieszkań dla pracowników obsługujących te obiekty
  • Młodzi Kanaryjczycy nie mogą się usamodzielnić
  • Klasa średnia ma coraz większe problemy z zakupem własnego mieszkania

Te systemowe zaniedbania w polityce mieszkaniowej są znacznie poważniejszym problemem niż najem krótkoterminowy. Jednak zamiast przyznać się do błędów i rozpocząć rzeczywiste działania naprawcze, władze wolą wprowadzać kolejne regulacje ograniczające prawa właścicieli nieruchomości.

Co dalej?

Rząd planuje, by ustawa trafiła do parlamentu jeszcze w grudniu 2024 roku. Jednak nawet jeśli zostanie przyjęta, pojawia się pytanie o realną możliwość jej egzekwowania. Doświadczenia innych regionów pokazują, że właściciele często znajdują sposoby na obejście podobnych regulacji.

Alternatywne rozwiązania

Krytycy proponują, by zamiast wprowadzać restrykcyjne ograniczenia dla najmu turystycznego, władze skupiły się na:

  • Zwiększeniu podaży nowych mieszkań
  • Usprawnieniu procesu wydawania pozwoleń na budowę
  • Wprowadzeniu zachęt do długoterminowego najmu
  • Skuteczniejszej kontroli już istniejących przepisów

Podsumowanie

Nowa ustawa, choć przedstawiana jako remedium na problemy mieszkaniowe Wysp Kanaryjskich, może okazać się próbą regulacji zjawiska, które już wymknęło się spod kontroli. Zamiast rozwiązywać realne problemy, może stworzyć nowe – zarówno dla właścicieli nieruchomości, jak i dla lokalnej gospodarki silnie uzależnionej od turystyki.

Pytanie, które należy zadać, brzmi: czy wprowadzenie restrykcyjnych przepisów faktycznie pomoże mieszkańcom archipelagu, czy też jest to jedynie pozorne działanie, które nie rozwiązuje fundamentalnych problemów rynku mieszkaniowego na Wyspach Kanaryjskich?

ley de ordenacion

Źródło

Tags: