Połowa domów na Kanarach kupowana za gotówkę. To problem

W 2024 roku aż 49,2% transakcji na rynku nieruchomości na Wyspach Kanaryjskich stanowiły zakupy gotówkowe – bez konieczności zaciągania kredytu hipotecznego. To znacznie wyższy wskaźnik niż średnia krajowa, który utrzymuje się na archipelagu już od dekady. Jeden na dwa domy został opłacony jednorazowo, mimo że Europejski Bank Centralny stopniowo obniżał stopy procentowe, czyniąc kredyty hipoteczne bardziej atrakcyjnymi.

Spekulacyjni inwestorzy zagraniczni dominują na rynku

Według danych Generalnej Rady Notariuszy, na Wyspach Kanaryjskich w ubiegłym roku sprzedano 27 312 domów – drugi najwyższy wynik w ostatniej dekadzie, ustępujący jedynie rekordowym 31 499 transakcjom z 2022 roku. Jednak tylko 13 895 z nich było finansowanych kredytem hipotecznym, co oznacza, że pozostałe 50,8% nieruchomości kupiono za gotówkę.

“To inwestorzy spekulacyjni, którzy z pewnością mają więcej niż jeden dom w różnych częściach świata. Nie są to ludzie w potrzebie. Co więcej, znaczna część z nich nawet nie mieszka w Hiszpanii, nawet nie ogląda nieruchomości na miejscu – widzą je tylko na zdjęciach lub filmach” – wyjaśnia Alejandro Inurrieta, doktor ekonomii z Uniwersytetu Complutense w Madrycie i były doradca Ministerstwa Gospodarki w rządzie José Luisa Rodrígueza Zapatero.

Kto kupuje domy za gotówkę na Kanarach

Eksperci wskazują na kilka grup nabywców odpowiedzialnych za wysokie wskaźniki transakcji gotówkowych. To przede wszystkim osoby sprzedające swój stary dom i kupujące nowy, seniorzy pozbywający się większych nieruchomości na rzecz mieszkań w centrach miast, a także zagraniczni inwestorzy.

“Widzieliśmy klientów, którzy posiadali duże rezydencje w La Laguna, ale nie byli już w stanie ich utrzymać. Uzyskali zysk kapitałowy i kupili mieszkania lub mniejsze domy w centrum La Laguna, Santa Cruz de Tenerife czy Las Palmas de Gran Canaria” – tłumaczy Isidro Martín, delegat na Wyspy Stowarzyszenia Zawodowego Ekspertów Nieruchomości (APEI).

Według Martína, wysoka rentowność wynajmu mieszkań i apartamentów wakacyjnych na Kanarach – znacznie powyżej średniej krajowej – dodatkowo przyciąga inwestorów. Profil typowego nabywcy gotówkowego to firmy z nadwyżkami finansowymi, emeryci szukający mniejszego domu, osoby z pokolenia wyżu demograficznego, które oszczędzały podczas pandemii COVID-19, oraz klienci o stabilnej sytuacji ekonomicznej poszukujący inwestycji.

Agenci nieruchomości potwierdzają trend

Teresa Sánchez, prowadząca agencję nieruchomości na Teneryfie, potwierdza obserwacje ekspertów. “To albo obcokrajowcy, którzy już mieli pieniądze na zakup, albo ludzie, którzy sprzedali swój dom i postanowili kupić nowy. Również osoby starsze, które wcześniej mieszkały na obrzeżach i chcą przenieść się do mieszkania w Santa Cruz, aby być mniej zależne od samochodu i cieszyć się cieplejszym klimatem” – mówi.

Sánchez zauważyła szczególny wzrost zakupów nieruchomości w ubiegłym roku, choć przyznaje, że wzorzec na Wyspach Kanaryjskich pozostaje podobny już od dłuższego czasu.

Związek z kryzysem mieszkaniowym

Większość ekspertów zgadza się, że trend ten bezpośrednio pogłębia kryzys mieszkaniowy. Co najmniej połowa domów na sprzedaż na Wyspach jest kupowana przez osoby, które nie zamierzają w nich mieszkać, lecz spekulować na rynku nieruchomości.

“Mówimy o dwóch bardzo różnych rynkach. Jednym są mieszkania dla osób pracujących, które powinny być tańsze. Z drugiej strony – nieruchomości powyżej 400-500 tysięcy euro, na które nie stać przeciętnego mieszkańca Hiszpanii” – podkreśla ekonomista Inurrieta. Problem polega na tym, że luksusowy rynek z nadmiernym popytem “podnosi ceny najtańszych nieruchomości”.

Pesymistyczne prognozy na przyszłość

Inurrieta uważa ograniczenie sprzedaży mieszkań obcokrajowcom niebędącym rezydentami Hiszpanii za “pierwsze przybliżenie” rozwiązania, choć przyznaje, że trudno będzie odnieść sukces ze względu na “bardzo wpływowe lobby” stojące za tym rynkiem.

“Problem w Hiszpanii ma charakter strukturalny i nie dotyczy tylko tego, czy obcokrajowcy kupują, czy nie. Chodzi o to, że nie mamy mieszkań publicznych, nie mamy mieszkań socjalnych, nie mamy mieszkań w przystępnych cenach” – diagnozuje ekspert.

Jego prognozy są pesymistyczne: “Dostęp do przyzwoitego domu będą mieli ci, którzy mają fundusze lub wysokie dochody, zdolność do zadłużania się oraz ci, którzy dziedziczą nieruchomości. Przeciętny pracownik nie będzie w stanie szybko się usamodzielnić, a ludzie po czterdziestce czy pięćdziesiątce będą dzielić mieszkania. Potrzebujemy tak dużej podaży mieszkań socjalnych i przystępnych cenowo, żeby kontrolować ceny, że jest to niemożliwe w perspektywie krótkoterminowej, a nawet w ciągu najbliższych dwudziestu-trzydziestu lat.”