Kryzys mieszkaniowy na Wyspach Kanaryjskich. Kto posiada najwięcej mieszkań?

Wyspy Kanaryjskie na czele niechlubnego rankingu

Aż 20,59% dostępnych mieszkań na Wyspach Kanaryjskich znajduje się w rękach tzw. dużych właścicieli (grandes tenedores). To najwyższy odsetek w całej Hiszpanii, znacznie przewyższający wynik Madrytu (15,74%) czy Barcelony (15,17%) – wynika z najnowszego raportu stowarzyszenia Provivienda. Liczby te obrazują sytuację ponad 68 341 domów i mieszkań z 331 915, które w analizie uznano za dostępne, by „stanowić ofertę – zarówno na wynajem, jak i na sprzedaż – w danym momencie”.

Kim są kanaryjscy megatenedorzy?

Badanie wpisuje się w trwający kryzys mieszkaniowy, na który składa się deficyt podaży i wciąż rosnący popyt. W przypadku Archipelagu właściwsze byłoby jednak określenie „megatenedorzy”. Zgodnie z hiszpańską ustawą 12/2023 o prawie do mieszkania, „dużym właścicielem” jest każda osoba fizyczna lub prawna posiadająca więcej niż 10 miejskich nieruchomości o charakterze mieszkalnym. Tymczasem na Wyspach Kanaryjskich wszyscy tacy właściciele mają w swoich portfelach ponad 50 nieruchomości.

Sytuacja ta tworzy skomplikowany scenariusz dla administracji publicznych, które chciałyby interweniować w celu zapewnienia dostępu do przystępnych cenowo mieszkań. Dane Provivienda pokazują, że sektor publiczny kontroluje zaledwie 4,8% dostępnego zasobu mieszkaniowego. Przede wszystkim jednak odsetek 20,59% ukazuje rzeczywistość, w której rodzinom jest coraz trudniej kupić własne lokum.

Bariera kredytowa a inwestorzy bez ograniczeń

– Przez 17 lat nie pozwalano rodzinom na kupno mieszkań – wyjaśnia Sergio Nasarre, dyrektor jedynej Katedry Mieszkalnictwa działającej pod auspicjami UNESCO. Ekspert wskazuje na trudności w uzyskaniu hipoteki, ponieważ wymagany jest wkład własny sięgający około 34% wartości nieruchomości – części niepodlegającej finansowaniu. Tymczasem fundusze inwestycyjne i duzi nabywcy, którzy nie potrzebują tego typu kredytów, „nie napotykają przeszkód, by wciąż nabywać nieruchomości” – podkreśla Nasarre.

Warto podkreślić, że mieszkania uwzględnione w badaniu spełniają kryterium bycia niezamieszkiwanym na stałe przez swoich właścicieli. Ten zasób obejmuje mieszkania na wynajem lub oddane do użytku, domy letniskowe, lokale puste oraz te o innym przeznaczeniu, jak kwatery sezonowe czy turystyczne. W konsekwencji wszyscy megatenedorzy na Wyspach Kanaryjskich są podmiotami prywatnymi, co sugeruje, że są to znaczące portfele inwestycyjne.

Liderzy rynku i odmienna sytuacja w innych regionach

Wśród tych prywatnych podmiotów na arenie krajowej przodują CaixaBank z 21 815 mieszkaniami i Blackstone z 19 638. Daleko w tyle pozostają Cbre (8 096), Cerberus (6 936) i Santander (5 001). Na drugim biegunie, gdzie sektor publiczny odgrywa większą rolę wśród megatenedorów, znajdują się Kraj Basków (tylko 14,4% własności prywatnej), Andaluzja (43,4%), Galicja (48,2%) i Baleary (49,6%).

W związku z tym potrzeby regulacyjne nie są takie same. Podczas gdy regiony z przewagą prywatną wymagają instrumentów współpracy – takich jak umowy z deweloperami, zachęty podatkowe czy polityki regulacyjne – aby skierować te portfele na rynek przystępnego czynszu, w tych społecznościach, gdzie dominuje sektor publiczny, badanie zaleca „skalowanie i stabilizację zasobów w celu ustabilizowania cen i zapewnienia pokrycia”. Chodzi o rozszerzanie i utrzymywanie zasobu mieszkaniowego w tych regionach dla stabilizacji cen i gwarancji dostępu.

Czy duży właściciel zawsze oznacza wyższą cenę?

– Mieszkanie, którego właścicielem jest fundusz inwestycyjny lub duży właściciel, niekoniecznie jest droższe – zauważa Alejandro Bermúdez, współzałożyciel Atlas Real Estate Analytics, firmy konsultingowej specjalizującej się w badaniach rynku i lokalizacji aktywów nieruchomościowych. W tym ujęciu obecność wysokiego odsetka megatenedorów na rynku nie przekłada się automatycznie na wzrost cen dla nabywców. Część wyjaśnienia stanowi fakt, że zjawisko to nie jest nowe i od lat odsetek dużych właścicieli utrzymuje się na wysokim poziomie.

Co ciekawe, chociaż Wyspy Kanaryjskie mają najwyższy wskaźnik dużych właścicieli w kraju, są drugą wspólnotą autonomiczną o najmniejszym wzroście liczby tych podmiotów w latach 2006-2024, z przyrostem na poziomie zaledwie 8,3%.

Prawdziwy efekt koncentracji: presja na podaż

Efekt koncentracji w rękach dużych nabywców odczuwalny jest dziś, w kontekście pilnej potrzeby zwiększenia podaży mieszkań w obliczu kryzysu mieszkaniowego. W tej sytuacji, zamiast bezpośrednio gwarantować ludności mieszkania w przystępnych cenach, administracje są zmuszone do współpracy z właścicielami prywatnymi, aby rynek działał również na rzecz osób o mniejszych zasobach.

Z drugiej strony, średni właściciele, czyli posiadacze od jednego do dziesięciu dodatkowych mieszkań, koncentrują lwią część rynku – 74,66%. Co więcej, zgodnie z danymi o dużych właścicielach, jest to jednocześnie najniższy odsetek wśród wszystkich wspólnot autonomicznych w kraju.