Kryzys mieszkaniowy na Kanarach gorszy niż przed wielką recesją

Kryzys mieszkaniowy numerem jeden problemów Kanarów

Dostęp do mieszkania lub domu – czy to na własność, czy na wynajem – to obecnie najpilniejszy problem Wysp Kanaryjskich. Trudności z zakupem lub wynajmem oraz zawyżone ceny przywodzą na myśl rok 2007, gdy bańka na rynku nieruchomości była tuż przed pęknięciem, co ostatecznie nastąpiło w październiku tamtego roku. Najnowsze dane Narodowego Instytutu Statystycznego (INE) dotyczące Wskaźnika Cen Mieszkań (IPV) za trzeci kwartał 2025 roku pokazują, że roczny wzrost kosztów domów na archipelagu wyniósł 12,2%. Jest to wartość wyższa nawet niż w miesiącach poprzedzających pęknięcie bańki, a zatem ceny rosną szybciej niż 18 lat temu, tuż przed rozpoczęciem Wielkiej Recesji.

Lekcja z 2007 roku: łatwy kredyt i spekulacja

Hiszpanię tamtych lat charakteryzowało łatwe, a dla klasy średniej i niższej średniej wyraźnie niemożliwe do utrzymania, udzielanie kredytów, „śmieciowe” hipoteki i niepohamowana spekulacja nieruchomościami. W takiej atmosferze ceny zakupu domów rosły w pierwszym kwartale 2007 roku o 13,1% w skali kraju i aż o 14,6% na Kanarach. W drugim kwartale wzrost wynosił 13,9%, a w trzecim – 11,6%, co było bezpośrednią zapowiedzią kraku w październiku 2007 roku.

Dzisiejsza rzeczywistość: ogromny popyt i niedostateczna podaż

Obecnie trudności w dostępie do mieszkania wynikają z fundamentalnej nierównowagi: podaż w żaden sposób nie nadąża za ogromnym popytem. W efekcie ceny wciąż rosną, ale wciąż znajduje się wielu chętnych kupujących, gotowych ponieść koszty przekraczające już 3 123 euro za metr kwadratowy na Kanarach, według najnowszych danych portalu nieruchomości Idealista.

Buduje się za mało, potrzeby są ogromne

W celu zwiększenia liczby nieruchomości i rozwiązania problemu nierównowagi, tempo budowy mieszkań jest „niewystarczające” – jak opisuje roczne sprawozdanie Rady Ekonomiczno-Społecznej Wysp Kanaryjskich (CES). W prowincji Santa Cruz de Tenerife budownictwo wzrosło o 118% w porównaniu z 2023 rokiem (wychodząc jednak od bardzo niskiego poziomu), podczas gdy w Las Palmas spadło o 14%. Łączna liczba nowych mieszkań w obu prowincjach nie przekracza średniorocznie 3 000, podczas gdy w obliczu kryzysu mieszkaniowego konieczna jest budowa co najmniej 10 000 domów rocznie. Jeśli dodamy do tego osoby, które od lat czekają na możliwość zakupu lub wynajmu, obecne zapotrzebowanie na archipelagu szacuje się na około 90 000 mieszkań.

Specyfika wysp: turystyka pochłania zasoby

Dodatkowo, w przeciwieństwie do reszty kraju, Kanary (podobnie jak Baleary) charakteryzują się szczególną cechą – ogromnym atrakcyjnością turystyczną. To jeszcze bardziej ogranicza podaż dostępną dla mieszkańców, ponieważ wiele nieruchomości trafia na rynek krótkoterminowych wynajmów wakacyjnych. W tym kontekście na archipelagu odnotowano już 45 kolejnych kwartałów wzrostu cen.

Rekordowe ceny mieszkań używanych

Wzrost o 12,2% w trzecim kwartale 2025 roku przekracza wartość 11,6% odnotowaną w tym samym okresie 2007 roku, czyli w ostatnich miesiącach trwania bańki. W przypadku mieszkań używanych pobity został każdy wcześniejszy rekord w statystykach krajowych, ustalając nowy historyczny szczyt. Ostatni wskaźnik IPV odnotowuje wzrost o sześć dziesiątych punktu procentowego, sięgając 13,4% w skali kraju. Kanary nadążają za tym trendem. W okresie od lipca do września ceny nieruchomości z rynku wtórnego wzrosły o 12,2%, co jest wartością zbliżoną do tej z 2007 roku, z tendencją wzrostową w ostatnich kwartałach.

Nowe budownictwo: spowolnienie w kraju, przyspieszenie na wyspach

Z kolei ceny nowych mieszkań w Hiszpanii wzrosły o 9,7%, czyli o 2,4 punktu procentowego mniej niż w poprzednim kwartale. To najmniejszy wzrost rok do roku od trzeciego kwartału 2024. Na Wyspach Kanaryjskich odsetek ten jest wyższy (12,4%) i, w przeciwieństwie do reszty kraju, wzrósł o 1,7 punktu.

Pesymistyczne prognozy na 2026 rok

Jeśli ten ogólny obraz nie byłby wystarczająco niepokojący, to tempo wzrostu cen, przypominające spekulacyjny rok 2007, nie zatrzyma się w 2026 roku. Ostatni raport nieruchomościowy Fotocasa przewiduje kolejny rok wzrostu cen mieszkań i pogorszenie dostępności zarówno w przypadku wynajmu, jak i zakupu. Wnioski z rocznego bilansu rynku nieruchomości wskazują na wzrosty przekraczające 15% i średnią cenę przekraczającą 2 830 euro za metr kwadratowy. Kwotę tę archipelag przekroczył już w grudniu 2024 roku, co pozwala wyobrazić sobie złożoność regionalnej sytuacji mieszkaniowej.