Nowe ograniczenia najmu wakacyjnego na Wyspach Kanaryjskich

Wyspy Kanaryjskie wprowadzają jedne z najsurowszych w Europie regulacji dotyczących wynajmu wakacyjnego. Przygotowywana ustawa przewiduje, że aż 90% gruntów nadających się pod zabudowę zostanie zarezerwowanych wyłącznie pod mieszkalnictwo stałe, co oznacza drastyczne ograniczenie możliwości tworzenia nowych obiektów turystycznych.

Różne standardy dla różnych obszarów

Nowe przepisy przewidują zróżnicowane podejście w zależności od specyfiki poszczególnych obszarów. Na “zielonych wyspach” oraz w gminach borykających się z problemami demograficznymi limit ten zostanie obniżony do 80%. W praktyce oznacza to, że na każde 100 domów, jedynie dziesięć będzie mogło być przeznaczonych na “zakwaterowanie turystyczne” – a na wyspach niestołecznych i terenach dotkniętych wyludnieniem, starzeniem się społeczeństwa lub strukturalną utratą działalności gospodarczej, liczba ta wzrośnie do dwudziestu.

Koalicja rządowa chce jeszcze większych ograniczeń

Grupy wspierające rząd Wysp Kanaryjskich (CC, PP, ASG i AHI) planują wprowadzenie jeszcze bardziej restrykcyjnych rozwiązań. Przygotowały poprawkę, która wyłącza z obliczeń procentowych nieruchomości wykorzystywane do “działalności komercyjnej” – kancelarie prawne, hostele, biura notarialne czy agencje nieruchomości.

De facto oznacza to, że dzięki tej propozycji – która zostanie uwzględniona w zmienianym tekście ze względu na większość koalicji rządowej – hipotetyczne 90 mieszkań można by zredukować do 80 lub 70, pozostawiając odpowiednio osiem lub siedem domów wakacyjnych w poszczególnych obszarach różnych gmin.

Obowiązkowe badania nośności jako warunek licencji

Grupy rządowe proponują również, aby zezwolenia na turystyczne wykorzystanie mieszkań przekraczające ustalone limity procentowe mogły być wydawane wyłącznie na podstawie tymczasowych rozporządzeń urbanistycznych. Warunkiem ich wprowadzenia będzie przeprowadzenie i uwiarygodnienie “badania nośności”.

Ten szczegółowy raport będzie musiał zweryfikować, “czy istnieje wystarczająca liczba mieszkań na sprzedaż i wynajem, aby właściwie zaspokoić popyt mieszkańców i pracowników”. Badanie sprawdzi również, “czy ceny są rozsądne w stosunku do dochodów w okolicy”. Do celów analizy podaży uwzględnione zostaną mieszkania w budowie, ale nie dostępne grunty budowlane.

Ochrona konstytucyjnego prawa do mieszkania

Uzasadnieniem dla tych nowych zabezpieczeń, wprowadzanych w ramach poprawek do ustawy omawianej w parlamencie, jest “zagwarantowanie równowagi między stałym użytkowaniem mieszkaniowym, które jest chronione konstytucyjnie, a innymi dochodowymi zastosowaniami, takimi jak turystyka, zgodnie z zasadą zrównoważonego rozwoju miejskiego i terytorialnego”.

Wpływ na społeczności lokalne i dziedzictwo kulturowe

Kolejnym kryterium, które organy administracyjne będą musiały uwzględniać przy wydawaniu licencji na wynajem wakacyjny, będzie analiza “wpływu działalności turystycznej na ludność zamieszkującą daną okolicę” oraz jej “możliwego oddziaływania na środowisko kulturowe, szczególnie na obszarach o wartości etnograficznej”.

Analiza potencjału społecznego jako “obowiązkowy element badania nośności” ma zapewnić “prawne podstawy dla planowania z kryteriami sprawiedliwości społecznej i ochrony kultury”. Celem jest podejmowanie “wyważonych decyzji, które pozwolą uniknąć negatywnych skutków nadmiernej turystyfikacji dzielnic” w różnych gminach archipelagu.

Infrastruktura miejska pod lupą

Autorzy projektu uważają, że konieczne jest zajęcie się “z perspektywy prewencyjnej” skumulowanymi skutkami ekspansji turystycznego wykorzystania mieszkań dla podstawowej infrastruktury miejskiej. Dotyczy to zaopatrzenia w wodę, sieci elektrycznej, kanalizacji, wywozu śmieci i dostępności dróg.

Z tego powodu w ustawie, poprzez kolejną poprawkę, zapisano, że wspomniane badanie nośności powinno szczególnie uwzględniać “problem zwiększonego zużycia zasobów i generowania odpadów w mieszkaniach przeznaczonych do użytku turystycznego”.

Różne wymagania czasowe dla poszczególnych wysp

Nowe regulacje wprowadzają również zróżnicowane wymagania dotyczące wieku nieruchomości przeznaczanych na działalność turystyczną. W przypadku El Hierro, La Gomery, La Palmy oraz gmin stanowiących wyzwanie demograficzne, mieszkania wykorzystywane turystycznie “muszą mieć co najmniej pięć lat”. Dla pozostałej części terytorium archipelagu wymaganie to zostanie przedłużone do dziesięciu lat.