Trzecia Izba Wydziału Sporno-Administracyjnego Sądu Najwyższego przyjęła do rozpatrzenia skargę kasacyjną, która może całkowicie zmienić przepisy dotyczące domów wakacyjnych na Wyspach Kanaryjskich. Decyzja ta budzi ogromne nadzieje wśród tysięcy właścicieli nieruchomości turystycznych na archipelagu.
Sprawa właściciela z Maspalomas
Skarga do Sądu Najwyższego została złożona przez właściciela bungalowu w Maspalomas, w gminie San Bartolomé de Tirajana na Gran Canarii. Sprawa dotyczy odmowy ze strony Cabildo de Gran Canaria wydania mu zezwolenia na wynajem nieruchomości jako domu wakacyjnego w kompleksie Tisalaya Park. Kompleks ten jest zarejestrowany jako obiekt pozahotelowy pod jednym touroperatorem, zgodnie z zasadą jednostki operacyjnej ustanowioną przez ustawę o zarządzaniu turystyką na Wyspach Kanaryjskich.
Decyzja Sądu Najwyższego, wydana w postanowieniu z 15 października, zapadła po tym, jak Wysoki Trybunał Sprawiedliwości Wysp Kanaryjskich (TSJC) oddalił w marcu 2025 roku apelację złożoną przez poszkodowanego właściciela. Mężczyzna nie mógł uzyskać rentowności ze swojej nieruchomości w kompleksie, który w momencie składania wniosku był poza rynkiem, ponieważ nie posiadał operatora turystycznego.
Obiektywny interes kasacyjny
Sąd Najwyższy uznał, że sprawa ma obiektywny interes dla rozpatrzenia w trybie kasacyjnym. Wyrok może bowiem wpłynąć na dużą liczbę właścicieli znajdujących się w identycznej sytuacji na całym archipelagu. Chodzi o liczne kompleksy mieszkań i bungalowów na Gran Canarii, Teneryfie, Lanzarote i Fuerteventurze.
Sąd przeanalizuje, czy zasada jedności eksploatacji turystycznej, przewidziana w ustawie 7/1995 o zarządzaniu turystyką na Wyspach Kanaryjskich, w sposób nieuzasadniony ogranicza swobodę świadczenia usług. Zbada również, czy przemawiają za nią względy interesu ogólnego związane z jakością i organizacją sektora turystycznego.
Kwestia swobody przedsiębiorczości
Sąd Najwyższy rozważa zatem, czy jednostka eksploatacji turystycznej obowiązująca na Wyspach Kanaryjskich stanowi nieuzasadnione ograniczenie lub nadużycie swobody właścicieli w zakresie eksploatacji ich nieruchomości. Sprawa została również ujęta w ramy interpretacji ustawy 20/2013 w sprawie zagwarantowania jedności rynku, ustawy 17/2009 w sprawie swobodnego dostępu do działalności usługowej na rynku wewnętrznym oraz dyrektywy 123/2006/WE Parlamentu Europejskiego.
Historyczny triumf według organizacji właścicieli
Plataforma de Afectados por la Ley Turística (PALT), która towarzyszyła kilku właścicielom w podobnych procesach, świętuje decyzję jako “historyczny triumf” po 30 latach obowiązywania prawa turystycznego, które ustanowiło zasadę jedności działania. “Nareszcie kwestionuje się zasadę jedności działania, która przez lata służyła ograniczaniu praw prawowitych właścicieli i odmawiała swobody przedsiębiorczości w kompleksach turystycznych” – podkreśla organizacja.
PALT rozumie, że dni modelu turystyki pozahotelowej opartego na jedności działania “są policzone”. Organizacja wyraża nadzieję, że nadchodzący wyrok Sądu Najwyższego przyczyni się do liberalizacji rynku wynajmu wakacyjnego na archipelagu.
Co to jest jednostka eksploatacji turystycznej
Jednostka eksploatacji turystycznej to model zarządzania kompleksami turystycznymi, w którym wszystkie nieruchomości w danym obiekcie muszą być zarządzane wspólnie przez jednego operatora turystycznego. System ten został wprowadzony na Wyspach Kanaryjskich w celu zapewnienia jednolitego standardu usług i jakości w obiektach pozahotelowych. W praktyce oznacza to, że indywidualni właściciele nie mogą samodzielnie wynajmować swoich nieruchomości jako domów wakacyjnych – muszą działać poprzez wyznaczonego operatora.
Przyszłość wynajmu wakacyjnego na Wyspach
W nadchodzących miesiącach Sąd Najwyższy ustali, czy obowiązkowe wspólne prowadzenie ośrodków wypoczynkowych jest uzasadnionym środkiem w obronie interesu ogólnego, czy też ograniczeniem sprzecznym z wolnością przedsiębiorczości i prawem własności. Wynika z tego, że orzeczenie może stać się precedensem, który będzie miał bezpośredni wpływ na przyszłość domów wakacyjnych na Wyspach Kanaryjskich.
Wyrok wpłynie również na relacje między właścicielami a operatorami turystycznymi w najbardziej turystycznych obszarach archipelagu. Tysiące właścicieli nieruchomości w kompleksach turystycznych z niecierpliwością czekają na rozstrzygnięcie, które może otworzyć im drogę do samodzielnego zarządzania swoimi inwestycjami.
Film “Bajo un volcán” nakręcony na Teneryfie hitem Netflixa
AluaSoul Costa Adeje świętuje rok sukcesu na Teneryfie
Jachty jako mieszkania w marinach na Wyspach Kanaryjskich
Gran Canaria przyciąga gigantów filmowych z USA i Europy
Gran Hotel Taoro otwiera się po 20 latach – nowa era luksusowej turystyki
Radisson Resort otwiera pierwszy hotel na Teneryfie
Bramkarz CD Tenerife: Boisko w Cáceres zagrażało zdrowiu
Valleseco na Gran Canarii tworzy Ecoliving dla nomadów cyfrowych
Culinary Hotel Awards: nagrody dla kanaryjskich hoteli
