Sąd Najwyższy rozstrzygnie o wynajmie mieszkań na Kanarch

Sąd Najwyższy Hiszpanii rozpatrzy przełomową sprawę dotyczącą wynajmu mieszkań turystycznych na Wyspach Kanaryjskich. W centrum sporu znajduje się pytanie, czy właściciel nieruchomości może samodzielnie wynajmować swoje mieszkanie turystom, bez pośrednictwa operatora turystycznego.

Sprawa trafia do Sądu Najwyższego

Trzecia Izba Sądu Najwyższego przyjęła apelację złożoną przez właściciela bungalowu w kompleksie turystycznym, który twierdzi, że nie korzysta z usług operatora turystycznego. Sprawa dotyczy nieruchomości w kurorcie Maspalomas Tisalaya w San Bartolomé de Tirajana na Gran Canarii.

Wcześniej, 27 marca 2025 roku, Druga Sekcja Izby Sporno-Administracyjnej Wysokiego Trybunału Sprawiedliwości Wysp Kanaryjskich (TSJC) w Las Palmas de Gran Canaria wydała wyrok zakazujący prowadzenia działalności związanej z wynajmem wakacyjnym w tym kompleksie.

Zasada jedności eksploatacji turystycznej

TSJC orzekł wówczas, że kompleks jest zarejestrowany jako mieszkanie turystyczne, a zatem obowiązuje go zasada jedności działania. Ponieważ Ogólny Rejestr Turystyczny wskazuje, że kompleks jest obsługiwany przez organizatora wycieczek, nie można udzielić zezwolenia na prowadzenie indywidualnej działalności w zakresie wynajmu wakacyjnego.

Trybunał stwierdził również, że “zasada jednolitości eksploatacji turystycznej oznacza ograniczenie swobodnego świadczenia usług, aczkolwiek jest to ograniczenie prawnie chronione i uzasadnione względami interesu ogólnego”. Według sądu ma ona być instrumentem regulacji działalności turystycznej, którego celem jest profesjonalizacja świadczenia usług i oferowanie turystyki wysokiej jakości, a tym samym zapewnienie lepszej ochrony konsumentów.

Argumenty właściciela

Właściciel złożył skargę kasacyjną, w której podkreślił, że w planowaniu turystycznym nie ma ograniczenia wykluczającego działalność polegającą na zakwaterowaniu wakacyjnym w budynkach położonych na terenach turystycznych. Ani status kompleksu turystycznego, ani przypisanie mu kategorii mieszkania turystycznego, ani uzależnienie od jednego modelu marketingowego nie powinny tego uniemożliwiać.

Co więcej, skarżący zwrócił uwagę, że “nadanie prymatu zasadzie jedności działania mogłoby mieć zastosowanie do ogromnej liczby indywidualnych sytuacji usługodawców w kompleksach mieszkań i bungalowów położonych na terenach turystycznych Fuerteventury, Lanzarote, Gran Canarii i Teneryfy”. W praktyce obecność innego usługodawcy tej samej usługi uniemożliwiałaby wielu właścicielom prowadzenie działalności w zakresie wynajmu wakacyjnego.

Pytanie o znaczeniu precedensowym

Sąd Najwyższy postanowił przyjąć do rozpoznania skargę kasacyjną i oświadczył, że zadane pytanie ma obiektywne znaczenie dla kształtowania orzecznictwa. Chodzi o ustalenie, czy zasada jedności eksploatacji turystycznej mająca zastosowanie do domów wakacyjnych, przewidziana w ustawie 7/1995 z dnia 6 kwietnia o regulacji turystyki na Wyspach Kanaryjskich, stanowi nieuzasadnione ograniczenie swobodnego świadczenia usług, czy też jest chroniona prawem ze względu na interes ogólny.

Izba zidentyfikowała jako normy prawne, które będą przedmiotem wykładni, między innymi artykuł 5 ustawy 20/2013 z dnia 9 grudnia o zagwarantowaniu jedności rynku oraz artykuł 3.11 ustawy 17/2009 z dnia 23 listopada o swobodnym dostępie do działalności usługowej. Rozpatrywana będzie również dyrektywa 123/2006/WE Parlamentu Europejskiego i Rady dotycząca usług na rynku wewnętrznym.

Stanowisko platformy właścicieli

“Plataforma de Afectados por la Ley Turística” (Platforma Osób Dotkniętych Ustawą Turystyczną) wskazuje, że Sąd Najwyższy “zbada, czy zasada jedności eksploatacji jest uzasadniona”. Innymi słowy, czy jedynym modelem komercjalizacji turystycznej mieszkań i bungalowów powinien być model wspólnej i jednolitej eksploatacji, czy też zakaz indywidualnego wynajmu stanowi nieuzasadnione ograniczenie swobodnego świadczenia usług turystycznych.

Dla PALT jest to triumf, ponieważ w końcu zakwestionowano zasadę jedności eksploatacji. Jak podkreśla organizacja, “jak koń trojański służyła ona prześladowaniu prawowitych właścicieli mieszkań i bungalowów”, którym przez lata towarzyszyła w walce z niezrozumieniem ze strony władz.

Krytyka obecnego systemu

PALT wskazuje, że z punktu widzenia zasady jedności eksploatacji argumentuje się, iż budynki apartamentowe i kompleksy bungalowów są obiektami turystycznymi, tak jakby były hotelami. Tymczasem nimi nie są i nie są do nich podobne. Mieszkania i bungalowy traktowane są jako jednostki zakwaterowania, a nie lokale mieszkalne.

Według obecnych przepisów ich komercjalizacja jest obowiązkowa, niezależnie od woli właściciela, i musi odbywać się wspólnie za pośrednictwem jednego operatora. PALT podsumowuje: “Dni są policzone dla modelu turystyki pozahotelowej opartej na jednostce wyzysku, która jest wykorzystywana wyłącznie do konfrontacji właścicieli w kompleksach i sztucznego odmawiania prawa własności i wolności przedsiębiorczości”.

Znaczenie wyroku dla właścicieli

Wyrok Sądu Najwyższego może mieć fundamentalne znaczenie dla tysięcy właścicieli mieszkań i bungalowów w kompleksach turystycznych na wszystkich Wyspach Kanaryjskich. Dotyczy to szczególnie popularnych destynacji turystycznych na Fuerteventurze, Lanzarote, Gran Canarii i Teneryfie.

Sprawa ta może również wpłynąć na przyszłość branży turystycznej na archipelagu, określając równowagę między prawami właścicieli nieruchomości a regulacjami mającymi na celu profesjonalizację usług turystycznych i ochronę konsumentów.