Opracowanie przy pomocy sztucznej inteligencji na podstawie informacji hiszpańskojęzycznych. Źródło pod artykułem.
Statut wspólnoty mieszkaniowej sporządzono w 1997 roku, na długo przed eksplozją popularności platform wynajmu krótkoterminowego. Nie wspominano w nim więc ani słowem o apartamentach turystycznych, nie ograniczano ich wprost. Dokument zawierał jednak szereg zakazów – listę zabronionych działalności, wśród których znalazła się działalność pensjonatowa, a także uniemożliwiał zmianę przeznaczenia lokali z mieszkalnego na inny. To właśnie ten zapis okazał się kluczowy, by mieszkańcy wspólnoty na Teneryfie zablokowali eksploatację mieszkań na cele turystyczne.
Prawomocny wyrok na korzyść wspólnoty
W najnowszym wyroku Sąd Apelacyjny w Santa Cruz de Tenerife oddalił skargę wniesioną przez właściciela, który zamierzał nadal przeznaczać swoje mieszkanie na wynajem turystyczny. Orzeczenie jest już prawomocne, ponieważ nie zostało zaskarżone kasacyjnie do Sądu Najwyższego – ustalił nasz dziennik. Skarżący odwołał się od uchwały, którą wspólnota właścicieli podjęła w październiku 2022 roku. Podczas owego nadzwyczajnego zebrania, stosunkiem głosów 69 do 5, zdecydowano, że od momentu powstania wspólnoty żadne mieszkanie nie może być przeznaczone na wynajem turystyczny w jakiejkolwiek formie. Uchwała dawała właścicielom eksploatującym apartamenty turystyczne miesiąc na powrót do użytku mieszkalnego.
Właściciel przegrywa w dwóch instancjach
Jeden z właścicieli skierował tę uchwałę do sądu. Jego roszczenia zostały odrzucone zarówno w sądzie pierwszej instancji okręgu sądowego w Santa Cruz de Tenerife, jak i w Sądzie Apelacyjnym. Eksploatator apartamentu turystycznego przekonywał, że uchwała walnego zgromadzenia wyrządza mu poważną szkodę i jest nadużyciem. Przypominał także, że w 2018 roku sama wspólnota odrzuciła propozycję wpisania zasad wynajmu turystycznego do statutu.
Artykuł 14 statutu rozstrzyga sprawę
W swoim wyroku Sąd Apelacyjny skupia się na artykule 14 statutu opracowanego pod koniec 1997 roku. Klauzula ta stanowi, że lokale mieszkalne powinny być przeznaczone wyłącznie na cel, na który wskazuje ich nazwa, i zakazuje właścicielom prowadzenia działalności, która zmieniałaby to przeznaczenie lub która byłaby szkodliwa, niebezpieczna, niezdrowa bądź sprzeczna z moralnością, dobrymi obyczajami i porządkiem publicznym, albo która zakłócałaby ciszę i spokój niezbędny do wypoczynku pozostałych mieszkańców, lub powodowałaby jakiegokolwiek innego rodzaju uciążliwości przenoszące się przez części wspólne.
Statut tej wspólnoty wprost zakazuje działalności konsultingowej i kancelaryjnej, pensjonatów, klubów, szkół i stowarzyszeń. W wyroku sąd wychodzi od zasady korzystnej dla powoda: zgodnie z orzecznictwem Sądu Najwyższego zakazy dotyczące sposobu użytkowania mieszkania należy interpretować zawężająco i muszą być one wyraźnie zapisane w statucie.
Wynajem turystyczny jak pensjonat
W przypadku Teneryfy Sąd Apelacyjny stosuje kryterium przyjęte przez najwyższy trybunał w innych podobnych sprawach i zrównuje działalność wynajmu turystycznego z działalnością pensjonatową wymienioną w statucie wspólnoty. Uznaje zatem, że lista zabronionych działalności obejmuje również apartamenty turystyczne. Powodowi nie pomaga też to, co wydarzyło się na zebraniu w 2018 roku. Właściciele mogą zmieniać statut wymaganą większością głosów, ale dopóki tego nie zrobią, dokument musi obowiązywać w dotychczasowym brzmieniu – precyzuje wyrok.
Adwokatka: kluczowy jest pierwotny zapis
Adwokatka Rosa María Zárate twierdzi, że wyrok ten wpisuje się w niedawne, ugruntowane już orzecznictwo Sądu Najwyższego. Jak wyjaśnia, kluczowe znaczenie ma istnienie pierwotnej uchwały – statutu z 1997 roku – wpisanego do rejestru nieruchomości, do którego przystępują współwłaściciele, nabywając mieszkania. Uchwała ta uniemożliwia zmianę przeznaczenia lokalu.
Jak przypomina Sąd Apelacyjny, wynajem turystyczny został już zakwalifikowany przez najwyższy trybunał jako działalność gospodarcza o tożsamej istocie co przeznaczanie mieszkań na pensjonaty. „Zatem przeznaczenie mieszkania na działalność gospodarczą (wynajem turystyczny) stanowi zmianę przeznaczenia zakazaną przez statut wspólnoty” – zapewnia adwokatka.
Zdaniem Zárate istotne nie jest tak bardzo to, czy prowadzona jest działalność pensjonatowa zabroniona przez statut, ile to, czy można uznać za zgodne z prawem zmodyfikowanie zakazu statutowego (zmiany przeznaczenia mieszkań) bez jednomyślnej zgody właścicieli.
Nowelizacja ustawy o własności poziomej z 2025 roku
Reforma ustawy o własności poziomej z 2025 roku wprowadziła istotną nowość dotyczącą apartamentów turystycznych. W poprzednim brzmieniu artykuł 17.12 stanowił, że wspólnoty właścicieli mogą ograniczać wynajem turystyczny lub uzależniać go od dodatkowych warunków większością trzech piątych głosów. W najnowszej nowelizacji dodano także możliwość całkowitego zakazu. Ponadto pozwala ona zwiększyć nawet o 20% udział w kosztach wspólnych dla mieszkań o takim przeznaczeniu. Uchwały te – precyzuje ustawa – nie działają wstecz.
Jak jednak wskazuje Zárate, w przypadku Teneryfy nie stosuje się tego artykułu, lecz artykuł 17.6, który stanowi, że uchwały wiążące się z zatwierdzeniem lub zmianą zasad zawartych w statucie wspólnoty wymagają jednomyślności. Sąd Apelacyjny uznaje, że uchwała walnego zgromadzenia właścicieli z 2022 roku nie stworzyła nowego zakazu, lecz zastosowała ograniczenie, które już figurowało w statucie z 1997 roku.
Orzecznictwo Sądu Najwyższego od 2023 roku
Wyrok Sądu Apelacyjnego w Santa Cruz de Tenerife opiera się na doktrynie ustalonej przez Izbę Cywilną Sądu Najwyższego w kilku orzeczeniach od 2023 roku. W jednym z nich najwyższy trybunał nakazał zaprzestanie działalności turystycznej w pewnej wspólnocie w Oviedo, stwierdzając, że statut zakazywał działalności zawodowej, biznesowej, handlowej i komercyjnej, oraz potwierdzając, że eksploatacja turystyczna stanowi działalność gospodarczą i biznesową. Inny wyrok, dotyczący sprawy z San Sebastián, wyjaśnił, że próba autoryzowania działalności zabronionej w statucie wymaga jednomyślnej zgody właścicieli. Orzecznictwo wymaga jednak w każdym przypadku analizy konkretnego brzmienia danego statutu.
Najświeższe wieści z Wysp Kanaryjskich
Codzienne newsy, alerty pogodowe i praktyczne informacje – prosto z wysp, po polsku. Mieszkamy tu i wiemy co się dzieje, zanim trafi do mediów. Wszystko publikujemy na naszym kanale WhatsApp – bez pośredników, bez algorytmu.
Elba Corralejo Resort & Spa: największy kurort na Fuerteventurze otwiera się w listopadzie
Gran Canaria: Przebudowa stadionu na Mundial 2030 za 206 mln euro
Cień nad Calle Castillo: Santa Cruz zleca projekt osłon przeciwsłonecznych
Gran Canaria to już luksus. Prawdziwy problem jest inny
Kontrowersje wokół planowanego hotelu w La Rajita na La Gomerze
Los Realejos: Mieszkańcy sprzeciwiają się budowie instalacji gazowej
Nowy serial „Crimen en España” kręcony na Lanzarote. Ruszył nabór statystów
Wyspy Kanaryjskie liderem noclegów w apartamentach turystycznych w sierpniu
Kolejne zamknięcie plaży Playa Jardín w Puerto de la Cruz
