Wyspy Kanaryjskie: Nowa ustawa o wynajmie wakacyjnym

Po ponad dwóch latach od pierwszego ogłoszenia, parlament Wysp Kanaryjskich zatwierdził w środę kontrowersyjną ustawę regulującą wynajem wakacyjny. Za przyjęciem przepisów głosowały partie tworzące rząd regionalny: Coalición Canaria, Partido Popular, ASG i AHI. Przeciw były PSOE, Nueva Canarias i Vox. To prawdopodobnie najbardziej kontrowersyjna regulacja w ostatnich latach ze względu na niski stopień akceptacji wśród podmiotów społecznych archipelagu.

Sprzeciw właścicieli i samorządów

Nowe przepisy spotkały się z ostrym sprzeciwem ze strony właścicieli zajmujących się wynajmem turystycznym. Również rady miejskie, które będą odpowiedzialne za egzekwowanie prawa, stanowczo protestują przeciwko nowym regulacjom. Kontrowersje wokół ustawy doprowadziły nawet do rozłamu w Radzie Społeczno-Gospodarczej Wysp Kanaryjskich. Bez wyjątku przychylnie do przepisów podchodzi jedynie branża hotelarska – główny konkurent wynajmu wakacyjnego w zakresie oferowania noclegów turystycznych.

Kluczowe założenia ustawy

Rozporządzenie przeszło kilka modyfikacji od pierwszego projektu z kwietnia 2024 roku. Zmiany prawie zawsze zmierzały w kierunku złagodzenia wymagań, zwiększenia elastyczności przepisów lub wprowadzenia dodatkowych wyjątków. Główny cel ustawy pozostał jednak niezmieniony: ustanowienie limitu mieszkań turystycznych w każdej gminie lub dzielnicy na poziomie 10% całkowitych zasobów mieszkaniowych.

Oznacza to, że na Wyspach Kanaryjskich, gdzie według Krajowego Instytutu Statystycznego znajduje się nieco ponad milion domów, maksymalnie 100 tysięcy może być wykorzystywanych do celów turystycznych. To jednak tylko przy zastosowaniu podstawowego progu 10%. Prawo przewiduje bowiem wyjątki dla tzw. Zielonych Wysp – La Palmy, La Gomery i El Hierro – gdzie limit wynosi 20%. Taki sam wyższy próg obowiązuje w “gminach stanowiących wyzwanie demograficzne”, czyli miejscowościach uznanych przez władze regionalne za dotknięte wyludnieniem, starzeniem się społeczeństwa lub spowolnieniem gospodarczym.

Pięć lat na wdrożenie planów

Lokalne rady otrzymały pięć lat na zatwierdzenie instrumentów planistycznych określających dokładne wartości procentowe w ich miejscowościach. Chodzi o plany zagospodarowania przestrzennego precyzujące, gdzie i na jakich warunkach można lokalizować mieszkania turystyczne. Gminy mogą podnieść próg powyżej 10%, ale będą musiały uzasadnić to stosownymi badaniami dotyczącymi możliwości przyjęcia większej liczby turystów.

Do czasu uregulowania tych kwestii niemożliwe będzie przyznanie jakiejkolwiek nowej licencji. Moratorium potrwa przez kolejne pięć lat, kiedy ostatecznie wejdą w życie przepisy uzupełniające. Ten zapis budzi szczególne kontrowersje, gdyż faktycznie zamraża rozwój sektora na najbliższą dekadę.

System licencjonowania i ich ważność

Nowe licencje będą ważne przez pięć lat. Na Zielonych Wyspach i w “gminach stanowiących wyzwanie demograficzne” okres ten wydłuża się do dziesięciu lat – to zmiana w stosunku do pierwotnego projektu. Zezwolenia będą mogły być odnawiane, pod warunkiem że pozwoli na to planowanie urbanistyczne i że gmina lub dzielnica nie zostanie objęta deklaracją o napiętej sytuacji na rynku mieszkaniowym.

Pięcioletni okres ważności dotyczy również wszystkich domów wakacyjnych obecnie wpisanych do Ogólnego Rejestru Turystycznego Rządu Kanaryjskiego – to ponad 70 tysięcy nieruchomości. Są to wszystkie mieszkania turystyczne z odpowiedzialną deklaracją prowadzenia działalności, choć faktycznie aktywnych jest nieco ponad 47 tysięcy według danych ISTAC. Te istniejące apartamenty będą korzystać z okresu przejściowego jako systemu rekompensaty, aby dostosować się do nowych wymogów.

Możliwość przedłużenia okresu przejściowego

Jeśli w ciągu pięciu lat właściciele “w wiarygodny sposób” udowodnią, że okres ten nie stanowi wystarczającej “rekompensaty” za ewentualną utratę licencji, będą mogli ubiegać się o przedłużenie o kolejne pięć lat. Oznacza to, że problemy związane z gentryfikacją i nadmierną koncentracją turystów – które sama ustawa uznaje za skutek “przestarzałych i niezrównoważonych modeli planowania urbanistycznego” – mogą utrzymywać się przez najbliższą dekadę.

Zakaz wynajmu mieszkań socjalnych

Prawo kategorycznie zabrania wykorzystywania do celów turystycznych mieszkań objętych systemem ochrony publicznej (VPO). Aby to sprawdzić, samorządy lokalne będą mogły współpracować ze Stowarzyszeniem Rejestratorów w celu weryfikacji informacji zawartych w odpowiedzialnej deklaracji składanej przez właściciela z danymi z rejestru nieruchomości.

Dodatkowe ograniczenia i wymogi

Rozporządzenie wprowadza szereg dodatkowych ograniczeń. Licencja nie zostanie wydana, jeśli wspólnota mieszkaniowa zagłosuje przeciwko prowadzeniu działalności turystycznej w danej nieruchomości. Zakaz obowiązuje również na obszarach uznanych za rynki mieszkaniowe o napiętej sytuacji – o taki status niedawno wystąpiło Las Palmas de Gran Canaria.

Ustawa wymaga również minimalnego wieku nieruchomości wynoszącego dziesięć lat, aby mogła być wykorzystywana do wynajmu turystycznego. Na Zielonych Wyspach i w “gminach stojących przed wyzwaniem demograficznym” minimalny wiek może wynosić tylko pięć lat. To kolejny przykład preferencyjnego traktowania obszarów o trudniejszej sytuacji demograficznej i gospodarczej.

Skonsolidowane użytkowanie turystyczne

Bardzo istotnym zapisem jest przepis pozwalający właścicielom mającym podwójny status właścicieli i operatorów mieszkań turystycznych – głównie tzw. małym właścicielom – na wybór “skonsolidowanego turystycznego użytkowania mieszkania”. To bezpieczna procedura upoważniająca do przeznaczenia domu na wynajem turystyczny na czas nieokreślony, bez ograniczeń czasowych.

Zainteresowani będą mogli skorzystać z tej opcji przez maksymalny okres pięciu lat od wejścia ustawy w życie. Będą musieli udowodnić za pomocą deklaracji i rozliczeń działalności, że nieruchomość była wykorzystywana do celów turystycznych w roku bezpośrednio poprzedzającym wejście w życie przepisów. Ten zapis stanowi istotną ochronę dla osób, które od lat legalnie prowadzą działalność w tym sektorze.

Procedura uzyskiwania licencji

Metoda ubiegania się o licencję pozostaje bez zmian – nadal będzie to odpowiedzialna deklaracja. Właściciel składa dokumenty, a administracja weryfikuje później, czy spełnione są wszystkie wymagania techniczne. Do najważniejszych należą: minimalna powierzchnia mieszkania wynosząca 35 metrów kwadratowych (dopuszczalne jest 25 metrów kwadratowych, jeśli jest to zrekompensowane dodatkowymi udogodnieniami, takimi jak basen lub miejsce parkingowe).

Wymagane są również minimalne standardy efektywności energetycznej – klasa F lub D. We wstępnym projekcie były to bardziej rygorystyczne klasy C lub B, co spotkało się z krytyką jako zbyt restrykcyjne. Nieruchomość musi także posiadać system generowania ciepłej wody za pomocą paneli słonecznych “jeśli jest to technicznie i normatywnie możliwe”.

Konsekwencje fałszywych deklaracji

Odpowiedzialna deklaracja pozwala na natychmiastowe rozpoczęcie działalności. Rada wyspy powiadamia gminę o zmianie sposobu użytkowania, a właściciel otrzymuje obowiązkowy numer rejestracyjny, który musi umieszczać we wszelkich publikacjach lub ogłoszeniach na platformach takich jak Airbnb czy Booking.

W przypadku sfałszowania lub pominięcia istotnych danych mieszkanie nie może być wykorzystywane do celów turystycznych przez trzy lata. W pierwotnym projekcie ustawy okres ten wynosił aż dziesięć lat – to kolejny przykład złagodzenia przepisów w trakcie prac legislacyjnych.

Obowiązki samorządów lokalnych

Lokalne samorządy będą odpowiedzialne za sprawdzanie, czy domy wakacyjne spełniają większość przepisów. Jako działalność sklasyfikowana, sektor musi być zgodny z przepisami sektorowymi dotyczącymi między innymi bezpieczeństwa, zdrowia i dostępności. To jednak gigantyczne wyzwanie dla większości lokalnych podmiotów, które nie dysponują wystarczającymi zasobami ludzkimi.

Prawo wymaga od gmin zatwierdzenia planu weryfikacji maksymalnie osiem miesięcy po przyjęciu rozporządzenia. Jego wykonanie nie powinno przekraczać czterech lat. Biorąc pod uwagę liczbę nieruchomości do sprawdzenia i ograniczone możliwości kadrowe małych gmin, wydaje się to zadaniem niezwykle trudnym do zrealizowania w wyznaczonym terminie.

Możliwość przekształcenia w hotele

Istotnym przepisem przejściowym jest ten, który otwiera drzwi właścicielom budynków mieszkalnych przeznaczonych w całości na wynajem wakacyjny do wnioskowania o zmianę planu zagospodarowania na wyłączne użytkowanie turystyczne. Innymi słowy – umożliwia przekształcenie całych bloków apartamentów turystycznych w hotele lub aparthotele, które “przestaną być zaliczane do budynków mieszkalnych”.

Ten zapis może mieć dalekosiężne konsekwencje dla struktury zabudowy w popularnych destynacjach turystycznych. Z jednej strony pozwala na formalizację sytuacji budynków faktycznie funkcjonujących jako obiekty noclegowe, z drugiej – może przyczynić się do dalszego zmniejszenia dostępności mieszkań dla stałych mieszkańców wysp.