Sąd zakazał właścicielom mieszkać w kompleksach turystycznych

Najwyższy Trybunał Sprawiedliwości Wysp Kanaryjskich wydał w lipcu co najmniej trzy przełomowe wyroki, które całkowicie zmieniają sytuację właścicieli mieszkań w kompleksach turystycznych na południu Gran Canarii. Orzeczenia zakazują im zarówno mieszkania w swoich lokalach, jak i wykorzystywania ich jako domów wakacyjnych – wszystkie muszą zostać przekazane jednemu operatorowi turystycznemu.

Trzy wyroki w ciągu piętnastu dni

Wydane w odstępie zaledwie dwóch tygodni orzeczenia zatwierdzają dekrety podpisane przez prezesa Rady Turystycznej Gran Canarii. Dokumenty te oficjalnie uniemożliwiają kontynuowanie indywidualnej działalności wakacyjnej w mieszkaniach zlokalizowanych w kompleksach turystycznych. Jedno z nich znajduje się w kompleksie Waikiki, a dwa pozostałe w Tisalaya Park – oba obiekty położone są w gminie San Bartolomé de Tirajana.

Centralnym punktem sporu sądowego była możliwość korzystania z mieszkania zintegrowanego z kompleksem turystycznym jako domu wakacyjnego w ramach typologii hotelowej i pozahotelowej.

Zasada jedności eksploatacji kluczowa

Najwyższy Trybunał Sprawiedliwości Wysp Kanaryjskich doszedł do wniosku, że domy wakacyjne znajdujące się w obiektach turystycznych również podlegają zasadzie jedności eksploatacji przewidzianej w ustawie o turystyce Wysp Kanaryjskich. Artykuł 38 tej ustawy jednoznacznie stanowi, że wszystkie jednostki zakwaterowania tworzące “jednolitą grupę konstrukcji, budynków lub ich jednorodnej części” muszą podlegać jednej spółce – operatorowi turystycznemu.

Orzeczenia ratyfikowały wcześniejsze decyzje sądów spornych stolicy Gran Canarii, które z kolei potwierdziły dekrety Cabildo Gran Canarii przeciwko wykorzystywaniu tych nieruchomości jako domów wakacyjnych.

Argumenty właścicieli odrzucone

Właściciele, reprezentowani przez tego samego prawnika, przedstawili szereg argumentów w obronie swojego prawa do samodzielnej eksploatacji mieszkań. Właściciel lokalu w kompleksie Waikiki wskazał, że oferował swoje mieszkanie operatorowi budynku – firmie Servatur – jednak na warunkach ekonomicznych, które nie zostały przez nią zaakceptowane.

W obliczu odmowy właściciel argumentował, że nie można mu uniemożliwić uzyskiwania dochodu poprzez indywidualny dostęp do rynku wynajmu turystycznego. Podkreślał również, że jego mieszkanie nie jest zintegrowane z obiektem hotelowym, a on sam jest jedynie współwłaścicielem części wspólnych kompleksu.

Odnosząc się do kluczowej kwestii zasady jedności działania, właściciel uznał, że narusza ona system prawny poprzez ograniczenie swobody świadczenia usług. Ostrzegał, że jej stosowanie pociąga za sobą “absolutny zakaz wynajmu turystycznego przez jednostki” i “ogranicza prawo do wolności przedsiębiorczości i własności”.

Problem z nieaktywnym operatorem

W pozostałych dwóch przypadkach wnioskodawcy wskazali na specyficzny problem – operator kompleksu nie prowadzi obecnie działalności, ponieważ oficjalnie poinformował o ostatecznym zaprzestaniu funkcjonowania. Jeśli nadal figuruje w Generalnej Ewidencji Turystyki, to – jak argumentowali – wynika to “z zaniedbań administracyjnych”.

Właściciele powołali się również na najnowszą wersję Planu Wyspiarskiego Zagospodarowania Gran Canarii, zgodnie z którym teren miał charakter nie turystyczny, ale mieszkalny, co ich zdaniem pozwalało na wykorzystanie go jako dom wakacyjny.

Stanowcza odpowiedź sądu

Najwyższy Trybunał Sprawiedliwości Wysp Kanaryjskich odrzucił wszystkie przedstawione argumenty. W przypadku Waikiki Izba Sporna jednoznacznie wskazała, że mieszkanie znajduje się w kompleksie hotelowym Servatur, w którym obowiązuje zasada jedności działania. Oznacza to, że inni operatorzy nie mogą współistnieć, nawet jeśli mieszkanie spełnia standardy pozwalające uznać je za lokal mieszkalny lub występuje jako niezależna zarejestrowana nieruchomość.

Sędziowie orzekli również, że odrzucenie oferty właściciela przez Servatur nie zwalnia go z przestrzegania prawa i obowiązku przydzielenia mieszkania operatorowi kompleksu. Odnośnie do powołania na Plan Wyspiarskiego Zagospodarowania, trybunał przywołał Plan Generalny Zagospodarowania San Bartolomé de Tirajana, który przypisuje tym działkom jednoznacznie przeznaczenie turystyczne.

Sąd wskazał ponadto, że nie ma żadnego zapisu potwierdzającego, że wniosek o zaprzestanie działalności operatora Tisalaya Park “został przyjęty przez administrację”, więc w celach prawnych nadal pozostaje on operatorem.

Interes ogólny nad indywidualnym

Izba podkreśliła, że zasada jednolitości działania znajduje ochronę prawną i uzasadnienie “ze względu na interes ogólny”. Jej celem jest “profesjonalizacja świadczenia usług i oferowanie wysokiej jakości turystyki, a tym samym zapewnienie większej i lepszej ochrony konsumentom towarów i usług turystycznych”.

Trybunał przyznaje w swoich orzeczeniach, że toczy się “wielka debata społeczna, gospodarcza i prawna” na temat “sztywnego, niepotrzebnego lub nieproporcjonalnego” charakteru zasady jedności działania. Jednocześnie jednak stwierdza, że “nadrzędne względy interesu ogólnego, które uzasadniają jej stosowanie, nadal istnieją”.

Kontrowersyjne przepisy od dekady

Zastosowanie ustawy turystycznej Wysp Kanaryjskich z 2013 roku, która uniemożliwia właścicielom zamieszkiwanie we własnych lokalach i zobowiązuje ich do przekazania nieruchomości operatorowi, wzbudza liczne kontrowersje od lat. W marcu ubiegłego roku rząd Wysp Kanaryjskich ogłosił zawieszenie sankcji nakładanych na właścicieli, którzy nie oddali swoich nieruchomości do użytku turystycznego za pośrednictwem operatora.

Jednak Kanaryjskie Stowarzyszenie Wynajmu Wakacyjnego (ASCAV) poinformowało na początku września, że sankcje są nadal nakładane na właścicieli mieszkań i bungalowów za korzystanie z nich w weekendy lub święta – nawet jeśli nie mieszkają w nich na stałe ani ich nie wynajmują komercyjnie.