Okupowane mieszkania na sprzedaż. Nowy trend na kanaryjskim rynku

Okupacja jako szansa? Nowy trend na kanaryjskim rynku nieruchomości

Mieszkania z lokatorami, tzw. okupas, wyłaniają się jako nowa okazja w samym środku kryzysu mieszkaniowego. Rosnące trudności ze znalezieniem dostępnych lokali napędzają biznesy, które do tej pory miały niewielkie pole działania, jak właśnie kupno i sprzedaż okupowanych nieruchomości. Brak podaży – na rynku, który nie nadąża za zgromadzonym i stale rosnącym popytem – otwiera nowe ścieżki dostępu do mieszkań. W tym kontekście silnej nierównowagi między dostępnymi domami a liczbą chętnych, ceny wciąż rosną, a „nieruchomości bez posesji” – tak portal Idealista określa legalnie nabyte, ale niedostępne z powodu okupantów – utrwalają się jako tańsza alternatywa, z rabatami sięgającymi nawet 60%.

Kanaryjskie statystyki: ponad 600 okupowanych mieszkań na sprzedaż

Ostatni raport opublikowany przez wspomniany portal nieruchomości ujawnia, że na Wyspach Kanaryjskich jest w sumie 603 mieszkań okupowanych wystawionych na sprzedaż. To 3% wszystkich oferowanych w kraju lokali z tego typu „obciążeniem”. Jeśli spojrzeć na dane z poprzedniego roku, wzrost w obu prowincjach jest wyraźny. Między październikiem a grudniem 2024 roku w prowincji Las Palmas było 322 takie nieruchomości, a w Santa Cruz de Tenerife – 197. Rok później widać jednak wzrost o 8,1% we wschodniej prowincji (obecnie 348 ofert) i aż o 29,4% w prowincji Santa Cruz de Tenerife (obecnie 255).

Dlaczego banki sprzedają okupowane mieszkania?

Ten wzrost odpowiada boomowi tego typu transakcji. „Jest mało dostępnych mieszkań, a banki i fundusze sprzedają okupowane nieruchomości z dużymi zniżkami, aby uniknąć długich procesów sądowych” – wyjaśnia Isidro Martín, delegat na Wyspach Kanaryjskich Stowarzyszenia Profesjonalnych Ekspertów Nieruchomości (APEI). Co więcej, w skali kraju wolumen oferowanych „mieszkań bez posesji” wzrósł o 4,6% w ciągu zaledwie jednego kwartału.

Kim są okupanci i czy da się z nimi dogadać?

„W wielu przypadkach osoby okupujące mieszkanie nie chcą w nim mieszkać” – mówi Samuel Romero, dyrektor firmy Pisokupa, zajmującej się obrotem okupowanymi nieruchomościami w całej Hiszpanii. Choć rzadko wychodzą na jaw, zdarzają się transakcje zamknięte za obopólną zgodą z okupantami, ułatwione przez ich gotowość do opuszczenia lokalu. Oczywiście, istnieją różne profile osób zajmujących cudzą nieruchomość. Romero dostarcza swoim klientom podstawowy profil mieszkańców lokalu, który zamierzają nabyć, co pozwala im zorientować się w złożoności procesu odzyskania posesji. „Często wychodzą, jeśli ułatwi im się wynajem lub zapewni inne mieszkanie” – podkreśla dyrektor.

Głos z drugiej strony: krytyka „biznesu na ludzkiej biedzie”

Patricia zna sytuację od środka. Przez około miesiąc okupowała dom w dzielnicy La Isleta w Las Palmas de Gran Canaria. Młoda kobieta relacjonuje, że trafiła tam „przez przyjaciółkę, wspólny kontakt z ludźmi z tego domu”, gdy przebywała na Kanarach jako przystanek przed rejsem do Ameryki Łacińskiej. Mieszkanie, otwarte wcześniej przez inną grupę, zachowało ślady projektu społecznościowego. „Widać było, że było robione z sercem: odnowiona kuchnia, ładne murale, sucha toaleta na tarasie…” – wspomina, choć gdy przyjechała, przestrzeń była „w opłakanym stanie” i zamieszkana przez ludzi „nieco wygodnickich, bez większej wizji działań na rzecz dzielnicy”.

Z własnego doświadczenia Patricia jest bardzo krytyczna wobec rosnącego biznesu kupowania okupowanych mieszkań w celu późniejszego eksmisji. „Są ludzie, którzy są w domach po prostu dlatego, że nie mogą zapłacić czynszu, wykorzystywanie tego do zarabiania pieniędzy wydaje mi się bardzo złe”. Jej zdaniem jest to praktyka, która zamienia mieszkanie w aktywo finansowe kosztem osób w trudnej sytuacji. „Świetnie, że ktoś chce robić swój biznes, ale robienie tego kosztem wyrzucania ludzi z domu, w którym żyją, mocno mnie szokuje” – dodaje.

Kto kupuje okupowane nieruchomości?

A kim są główni klienci tych mieszkań? Zasadniczo „drobni inwestorzy” – uważa przedsiębiorca Samuel Romero. Niemożność wejścia do nieruchomości i ustalenia jej wartości zarówno przez potencjalnych nabywców, jak i rzeczoznawców, oznacza, że w większości przypadków nie można ubiegać się o kredyt hipoteczny. Bez tego wsparcia finansowego niewiele osób dysponuje kapitałem potrzebnym do zakupu tego typu mieszkań za gotówkę, co ostatecznie koncentruje je w rękach nie tak znów małych inwestorów lub dużych posiadaczy.

Innymi słowy, typowy nabywca okupowanego mieszkania to ktoś, kto może zapłacić za nie z własnej kieszeni i jest gotów podjąć szereg ryzyk. Niemniej, choć jeszcze kilka lat temu kupować mogły tylko duże fundusze, obecnie „osoby prywatne mogą nabywać okupowane nieruchomości, przyjmując na siebie związane z tym ryzyko i koszty” – dodaje Isidro Martín, będący także sekretarzem zarządu Prowincjonalnej Federacji Podmiotów Budowlanych Santa Cruz de Tenerife (Fepeco).

Atrakcyjne ceny, ale ukryte koszty i ryzyko

Mimo trudności w uzyskaniu finansowania bankowego na zakup okupowanych mieszkań – lub gdy pożyczka pokrywa znikomą część ceny – negocjowane kwoty tłumaczą falę popytu na te aktywa. Podczas gdy zwykłe ceny na Kanarach, według Idealisty, oscylują wokół 3150 euro za metr kwadratowy, okupowany dom, według Romero, „może kosztować od 30% do 60% mniej”. Zależy to od kilku czynników, takich jak lokalizacja, stan nieruchomości i jej sytuacja prawna. Ale sam fakt, że rzeczoznawca nie może wejść do mieszkania przed zakupem, „również implikuje niższe ceny” – podkreśla Isidro Martín.

Szybki rzut oka na stronę Pisokupa uświadamia, że można zdobyć nieruchomość za 50 000 czy 100 000 euro, co przy skomplikowanej sytuacji rynku nieruchomości na Wyspach wydaje się praktycznie nie do pomyślenia. Atrakcyjność operacji polega na rabatach i potencjalnej rentowności po uwolnieniu lokalu, choć wiąże się to z przyjęciem na siebie znacznego ryzyka.

Eksmisja to proces na lata

Odzyskanie mieszkania to proces długi i kosztowny. Jak wyjaśnia delegat APEI na Wyspach Kanaryjskich, „procedury są wolniejsze, jeśli weźmiemy pod uwagę, że sądy są przeciążone”, tak że nieruchomość, którą teoretycznie można odzyskać w trzy czy sześć miesięcy, „praktycznie może zająć od trzech do czterech lat”, zanim ostatecznie zmieni właściciela. Z tego powodu banki i fundusze wolą sprzedawać te nieruchomości z dużymi zniżkami, ponieważ „wyrzucenie osoby z środka będzie ich kosztować lata procesu, pełnomocników, adwokatów i czasu”. Nabywca, zazwyczaj inwestor dysponujący własnymi środkami, musi zaakceptować ryzyko, że „może, ale nie musi, dojść do negocjacji, że musi usunąć osobę, która jest w środku, i że może znaleźć nieruchomość zniszczoną”.