wyspy kanaryjskie presja turystyczna mieszkania

Wyspy Kanaryjskie duszą się od turystów. Są czwartym najbardziej obleganym regionem Europy

Turystyka /

Raj turystyczny, ale nie dla mieszkańców

Na Wyspach Kanaryjskich powtarza się paradoks, z którym archipelag mierzy się od lat. Z jednej strony popyt turystyczny stale rośnie i utrzymuje wyspy wśród najchętniej wybieranych kierunków w Europie. Z drugiej – narasta debata na temat wpływu tego sukcesu na dostęp do mieszkań, mobilność, usługi publiczne i samo terytorium.

Najnowsze dane przeanalizowane przez hiszpański portal elDiario.es oraz sieć Urban Journalism Network, pochodzące z raportu Eurostar dotyczącego rezerwacji na platformach Airbnb, Booking i Expedia, pokazują, że Wyspy Kanaryjskie są czwartym regionem w Europie o największej presji turystycznej. Na obszarze zaledwie 7 447 kilometrów kwadratowych, rozłożonych na ośmiu zamieszkanych wyspach, zarejestrowano około 13 000 noclegów w domach wakacyjnych na każdy 1 000 mieszkańców. To prawie dwukrotnie więcej niż w takich regionach jak Andaluzja czy Walencja. Liczby te odzwierciedlają ogromną intensywność turystycznego użytkowania terenu w stosunku do liczby mieszkającej tam ludności.

Eksplozja na Teneryfie

Głównym epicentrum wzrostu liczby domów wakacyjnych jest Teneryfa. Na wyspie tej notuje się największą liczbę noclegów w całym archipelagu. Między 2018 a 2025 rokiem liczba zarezerwowanych nocy praktycznie się podwoiła – z 5,4 do 12,5 miliona. To wzrost o 132,9%, co sytuuje prowincję Santa Cruz de Tenerife wśród regionów o największej aktywności w całej Hiszpanii. Zjawisko to jest szczególnie odczuwalne w mieście Puerto de la Cruz, które zajmuje siódme miejsce w kraju pod względem presji tego typu zakwaterowania. W ciągu siedmiu lat liczba noclegów na 1 000 mieszkańców wzrosła tam o 106,9%.

Ten wzrost zbiega się z nasileniem dyskusji o przesyceniu turystyką i jego wpływie na jakość życia lokalnej społeczności. Społeczne niezadowolenie jest coraz bardziej widoczne – w ostatnich latach odbyły się liczne manifestacje, podczas których tysiące ludzi domagało się odejścia od masowej turystyki i przejścia na bardziej zrównoważony model.

Turyści z zagranicy i z kraju

Choć 60% rezerwacji w domach wakacyjnych przypada na gości z zagranicy, w ostatnich latach znacząco wzrósł także udział turystyki krajowej. Od 2018 roku liczba Hiszpanów wybierających ten typ zakwaterowania na terenie własnego kraju wzrosła ponad dwukrotnie, co dodatkowo zwiększyło presję na ofertę mieszkań wakacyjnych na archipelagu.

Wydłużył się także średni czas pobytu w wynajmowanych mieszkaniach. Teneryfa odnotowuje największy wzrost, ale w skali całego regionu turyści zagraniczni wydłużyli swój pobyt z 11,2 nocy w 2018 roku do ponad 23 dni w 2025 roku. To zjawisko jeszcze bardziej pogłębiło presję na dostępne zasoby mieszkaniowe, ponieważ większa liczba nieruchomości jest przez znaczną część roku przeznaczona pod wynajem turystyczny. W warunkach wyspiarskich ogranicza to dodatkowo obszar przeznaczony pod mieszkalnictwo dla stałych mieszkańców.

Mniej hoteli, więcej kłopotów

Zjawisko to ma konsekwencje zarówno dla sektora turystycznego, jak i rynku mieszkaniowego. Z jednej strony umacnia pozycję mieszkań wakacyjnych jako alternatywy dla tradycyjnej oferty hotelowej, ale z drugiej nieuchronnie zmniejsza dostępność mieszkań dla lokalnej ludności i przyczynia się do wzrostu cen wynajmu w obszarach o największej aktywności turystycznej. Co więcej, przesunięcie części popytu z hoteli w kierunku domów wakacyjnych zmienia strukturę wydatków turystycznych i stawia przed władzami nowe wyzwania w zakresie planowania przestrzennego, równowagi między działalnością gospodarczą a dostępem do mieszkań oraz zrównoważonego zarządzania zasobami archipelagu.

– Owszem, obserwujemy pewną decentralizację wynajmu krótkoterminowego, ale nie oznacza to spadku presji w najbardziej turystycznych strefach. Nie ma mowy o odprężeniu. Wręcz przeciwnie – mówi Claudio Milano, antropolog i badacz zajmujący się turystyką. Dodaje, że dochodzi do tego jeszcze zjawisko studentów zagranicznych, cyfrowych nomadów i tymczasowych mieszkańców, którzy spędzają w danym mieście kilka miesięcy i jeszcze bardziej destabilizują rynek mieszkaniowy.

Ekspert alarmuje również, że regulacje na poziomie gmin i regionów mają ograniczony wpływ, bo ich adresatami są międzynarodowe korporacje, które nie mają siedziby podatkowej w Hiszpanii. Trudno wobec nich stosować fiskalne środki odstraszające. Do tego dochodzi brak realnej kontroli przestrzegania przepisów. – Istnieją sposoby na ich obejście, na przykład zameldowanie się w mieszkaniu, a następnie wynajmowanie go turystom – wskazuje Milano.

Sezonowość pod dyktando obcokrajowców

Turyści zagraniczni wciąż preferują zimowe miesiące na wizytę na wyspach. Grudzień i styczeń to okresy z największą liczbą noclegów w domach wakacyjnych na jednego mieszkańca. W przypadku turystów krajowych schemat jest odwrotny – Hiszpanie wolą lipiec i sierpień, choć nawet wtedy w domach wakacyjnych nocuje więcej obcokrajowców niż rodowitych Hiszpanów – różnica wynosi 189 osób na 1 000 mieszkańców.

Ta wyraźna sezonowość w połączeniu ze wzrostem liczby długoterminowych pobytów oraz rosnącym popytem na domy wakacyjne zaostrzyła debatę na temat wpływu tego modelu zakwaterowania na rynek mieszkaniowy. Wielu specjalistów zwraca uwagę, że ekspansja wynajmu krótkoterminowego przyczynia się do przekształcania zasobów mieszkaniowych i zwiększa presję na dostęp do lokali.

Nowe prawo, stary problem

Po masowych protestach społecznych na wyspach rząd Wysp Kanaryjskich gwałtownie zahamował rozwój wynajmu wakacyjnego i zdecydował się na uchwalenie ustawy o zrównoważonym użytkowaniu turystycznym mieszkań. Jej celem jest powstrzymanie kryzysu mieszkaniowego i niedopuszczenie do sytuacji, w której mieszkańcy będą zmuszeni opuszczać swoje dzielnice. Przepisy zakazują rejestracji nowych mieszkań wakacyjnych przez pięć lat (chyba że gmina udowodni, że ma na nie miejsce) i całkowicie blokują turystyczne wykorzystanie mieszkań chronionych (VPO). Ustawa wprowadza ogólny limit 10% mieszkań wakacyjnych na gminę, oddając kontrolę nad terytorium wspólnotom mieszkaniowym i burmistrzom, którzy teraz mają decydować, gdzie i ilu turystów może zatrzymać się na terenach mieszkalnych, by nie dopuścić do paraliżu archipelagu.

Mimo że ustawa zahamowała wzrost liczby mieszkań wakacyjnych, nie udało się w ten sposób złagodzić kryzysu mieszkaniowego. – Wynajem krótkoterminowy już strukturalnie przekształcił wiele lokalnych rynków. Nawet jeśli wzrost zostanie zatrzymany, skumulowany wolumen wciąż jest bardzo wysoki. Mówimy zatem raczej o fazie dostosowawczej niż o zmianie trendu, która przyniosłaby wyraźne efekty w dostępie do mieszkań – ocenia geograf Agustín Cocola z Grupy Badawczej Analizy Terytorialnej i Studiów Turystycznych na Uniwersytecie Rovira i Virgili w Katalonii.

Z kolei Pablo Tucat, ekonomista specjalizujący się w rynku mieszkaniowym w firmie konsultingowej Ksnet, uważa, że takie rozwiązania jak ograniczenia gminne czy centralny rejestr (niedawno unieważniony przez Sąd Najwyższy) powinny jednak przynieść pewien skutek. – Problemem są ograniczone środki publiczne na kontrolę. Grzywny dla właścicieli domów wakacyjnych były już jednak wysokie, więc powinny też działać odstraszająco – dodaje.

Badacz Claudio Milano mówi wprost o „turystycznej kolonizacji codziennego życia”. Jego zdaniem istnieje mnóstwo dowodów naukowych na wpływ tego zjawiska na ceny mieszkań. – Dzięki platformom rezerwacyjnym turystyka wdziera się do naszych własnych osiedli – twierdzi, wskazując, że coraz więcej mieszkań z rynku pierwotnego trafia do obiegu turystycznego. – Nigdy w ciągu ostatnich 15 lat presja nie była tak silna – podsumowuje, ponieważ rosnąca część zasobów mieszkaniowych jest przeznaczana pod wynajem krótkoterminowy i tymczasowy, które przynoszą znacznie wyższe zyski niż tradycyjny wynajem długoterminowy.

Źródło

Przewijanie do góry
Share via
Facebook
X (Twitter)
LinkedIn
Mix
Email
Print
Copy Link
Copy link
CopyCopied