Dramatyczny wzrost cen nieruchomości wakacyjnych na Wyspach Kanaryjskich osiągnął poziom, który budzi poważne obawy o przyszłość lokalnego rynku mieszkaniowego. Najnowszy raport „Housing on the Coast 2025” przygotowany przez Tinsa by Accumin ujawnia, że metr kwadratowy domów wakacyjnych jest już dwukrotnie droższy niż mieszkań przeznaczonych na stały pobyt.
Przepaść cenowa między mieszkaniami a domami wakacyjnymi
Liczby mówią same za siebie: średnia cena za metr kwadratowy mieszkania położonego na wybrzeżu archipelagu wynosi 1812,5 euro, podczas gdy w przypadku nieruchomości turystycznych wzrasta do 2915 euro. To różnica aż 61 procent, która drastycznie ogranicza możliwości zakupu własnego mieszkania przez lokalnych mieszkańców.
Przykład z Gran Canarii doskonale ilustruje skalę problemu. Mieszkanie o powierzchni 100 metrów kwadratowych w nadmorskim Mogán kosztuje około 221 tysięcy euro, gdy jest przeznaczone na stały pobyt. Jednak ta sama nieruchomość, w tym samym budynku i lokalizacji, jako dom wakacyjny osiąga już cenę 450 tysięcy euro.
Zysk z wynajmu napędza spekulacje
Przyczyna tak dramatycznych różnic tkwi w oczekiwanej rentowności. Nieruchomości wakacyjne, zlokalizowane w atrakcyjnych turystycznie miejscach – na plażach, w górach czy historycznych centrach miast – generują znacznie wyższe zyski z wynajmu krótkoterminowego. To zwiększa ich wartość inwestycyjną i napędza dalsze wzrosty cen.
Dramatyczne różnice między wyspami
Skala problemu różni się w zależności od wyspy. Lanzarote przoduje w niechlubnym rankingu – wakacyjny metr kwadratowy kosztuje tam około 4250 euro, podczas gdy mieszkania stałe wyceniane są średnio na 1855 euro za metr kwadratowy. To niemal dwuipółkrotna różnica.
Na Gran Canarii przepaść wynosi od 1577 euro do 2892 euro za metr kwadratowy. La Gomera notuje różnicę prawie tysiąca euro – od 1375 euro za mieszkania stałe do 2350 euro za nieruchomości turystyczne.
Pozostałe wyspy również odczuwają presję cenową. Na Teneryfie domy wakacyjne kosztują średnio 2800 euro za metr, wobec 1890 euro za nieruchomości mieszkalne. La Palma prezentuje ceny odpowiednio 2100 euro i 1358 euro, a Fuerteventura – 3100 euro za nieruchomości turystyczne wobec 2002 euro za mieszkania stałe.
Wyspy liderami wzrostu cen w Hiszpanii
Raport potwierdza, że Wyspy Baleary i Kanaryjskie osiągnęły w pierwszym kwartale 2025 roku najwyższą średnią cenę mieszkań spośród wszystkich obszarów przybrzeżnych Hiszpanii – 2481 euro za metr kwadratowy. Co więcej, archipelagi odnotowały też najwyższy roczny wzrost cen na poziomie 12,8 procent, znacznie powyżej średniej krajowej.
W prowincji Las Palmas obszary przybrzeżne (z wyłączeniem stolicy) odpowiadały za 72 procent sprzedaży i 55 procent pozwoleń na budowę. W prowincji Santa Cruz de Tenerife dane są jeszcze bardziej wymowne – 87 procent sprzedaży i 73 procent pozwoleń na budowę poza stolicą, co pokazuje intensywną aktywność na rynku nieruchomości.
Zagraniczni inwestorzy napędzają boom
Sprzedaż nieruchomości zagranicznym nabywcom wzrosła w 2024 roku o 2,5 procent na wybrzeżach i 4,5 procent w całej Hiszpanii. Wzrost napędzają głównie zagraniczni nabywcy będący rezydentami, choć zwiększyła się też liczba transakcji z nierezydentami.
Mimo spadku o 5,5 procent na wyspach, nadal stanowią one największy udział w zagranicznych transakcjach, choć zmniejszył się on z 39 procent w 2022 roku do 34 procent w 2024 roku. W pozostałych obszarach przybrzeżnych aktywność utrzymuje się na poziomach zbliżonych do historycznych maksimów.
Czy grozi nam bańka spekulacyjna?
Choć raport nie mówi wprost o bańce na rynku nieruchomości, rosnące różnice między cenami domów wakacyjnych a mieszkań stałych, w połączeniu z silną zależnością od zagranicznego kapitału i turystyki, rodzą pytania o możliwe przeszacowanie rynku.
W wielu gminach ceny wydają się odpowiadać nie tyle rzeczywistej wartości użytkowej, co oczekiwaniom rentowności, co wprowadza niebezpieczny element spekulacyjny. Na razie wzrost napędzany jest przez realny popyt – choć silnie wypaczony w kierunku inwestorów i nierezydentów – a nie przez niekontrolowaną ekspansję kredytową, jak w poprzednich kryzysach.
Sygnały napięcia są jednak coraz bardziej widoczne: rosnące nierówności w dostępie do mieszkań, koncentracja podaży w zastosowaniach turystycznych i eskalacja cen znacznie przekraczająca lokalną siłę nabywczą. Historia rynków nieruchomości pokazuje, że gdy ceny stają się zbyt oderwane od społecznej i gospodarczej rzeczywistości regionu, ryzyko bolesnej korekty zawsze pozostaje realne.
Las Palmas sprowadzi robotników z Chile i Peru
Związki vs pracodawcy: spór o 2000 zagranicznych robotników
Koniec publicznego wsparcia winiarstwa na Teneryfie
Blackouty na Wyspach Kanaryjskich. Archipelag w kryzysie
Wyspy Kanaryjskie: najdroższe domy przy najniższych pensjach
Tylko 1% mieszkań w Hiszpanii to wynajem wakacyjny
Cała La Palma bez prądu przez 3 godziny. 50 tys. ludzi bez energii
Wyspy Kanaryjskie mają problem z wykorzystaniem środków unijnych
Wyspy Kanaryjskie najmniej zagrożone cłami nałożonymi przez USA
