Kryzys mieszkaniowy na Wyspach Kanaryjskich – recepta na wyjście

Jaime Palomera (Barcelona, 43 lata) przyznaje, że kiedy w ubiegłym roku udał się do Kongresu Deputowanych, aby przedstawić możliwe rozwiązania kryzysu mieszkaniowego, niektórzy deputowani patrzyli na niego “jak na Marsjanina”. Mówi głównie o podniesieniu podatków, aby zapobiec spekulacjom – magicznej recepcie na jak najszybsze wyjście z kryzysu mieszkaniowego. A kiedy kilka dni temu poseł Gabriel Rufián przedstawił w Kongresie słynny slogan “jedna rodzina, jeden dom”, przyznał, że poczuł “pewną nadzieję”.

Obecnie przebywający na Wyspach Kanaryjskich w ramach promocji swojej najnowszej książki “El secuestro de la vivienda”, doktor antropologii ekonomicznej jeszcze mocniej podkreśla w wywiadzie dla Canarias Ahora, że nadszedł czas, aby “zmienić zasady gry” – te, które doprowadziły nas do dystopijnego scenariusza, w którym “to, co będzie określać twoją zdolność do posiadania domu, to w zasadzie rodzina, w której się urodziłeś, a nie zasługi czy wysiłek”.

Wyspy Kanaryjskie jako epicentrum spekulacji

Czy w obliczu kryzysu mieszkaniowego Wyspy Kanaryjskie są skazane na zagładę?

Wręcz przeciwnie. Wyspy Kanaryjskie są wyraźnie jednym z epicentrów spekulacji nieruchomościami w Hiszpanii, ponieważ w ekstremalny sposób manifestują problemy, o których mówię w książce. Grunty, których jest niewiele, nie mogą być tworzone, a my jesteśmy uzależnieni od gruntów o bardzo specyficznej lokalizacji. Problem ten jest jeszcze większy na Wyspach Kanaryjskich.

Mamy jednak doświadczenia z wyspami na świecie, które poradziły sobie z wyjątkowym problemem ziemi, surowca do budowy mieszkań, takimi jak Singapur. Kraj ten pokazał, że wychodząc ze strasznej sytuacji w latach 60., z większością wyspy w rękach prywatnych, dużą koncentracją nieruchomości i ogromnymi nierównościami, zdołał odwrócić coś, co wydawało się nieuniknione.

Jak? Poprzez interwencję na rynku. Z jednej strony, wprowadzając wszelkiego rodzaju przeszkody w wykorzystywaniu mieszkań jako aktywów spekulacyjnych. Z drugiej strony, rozwijając duży system mieszkalnictwa socjalnego. Zrobił to jednocześnie z ogromną determinacją. W ciągu zaledwie kilku lat udało mu się stać jednym z miejsc na świecie, gdzie każdy ma zagwarantowany dom i gdzie bardzo niewielka część dochodu, 10%, jest przeznaczana na mieszkalnictwo.

Mit podaży i popytu

Recepta kanaryjskiego rządu, złożonego z Coalición Canaria i Partido Popular, skupiła się głównie na zwiększeniu podaży. Twierdzą oni, że wraz ze wzrostem liczby mieszkań na rynku, ceny spadną. Czy rzeczywiście tak jest?

Podaż i popyt jako argument mogą być początkiem, ale nie końcem. Oczywiście, jeśli populacja rośnie i koncentruje się w niektórych miejscach, potrzeba więcej mieszkań. Jestem zwolennikiem większej liczby mieszkań, zwłaszcza bardziej przystępnych cenowo, tanich i wysokiej jakości. Ale przekonanie, że wprowadzając mieszkania na rynek, rynek je zapewni, jest po prostu ignorowaniem historii nie tylko Hiszpanii, ale także międzynarodowej historii ostatnich 40 lat.

Istnieją niezliczone miasta i kraje, które w ostatnich dziesięcioleciach postawiły na to, by pozwolić rynkowi budować bez żadnych ograniczeń i, co ciekawe, nie udało im się uczynić domów bardziej przystępnymi cenowo, ale ceny wzrosły. Dobrze znanym przypadkiem jest Vancouver (Kanada), które buduje od dziesięcioleci, zwiększając gęstość, budując tam, gdzie nie było to możliwe, na wysokości… A mimo to ceny nie spadły, wręcz przeciwnie.

W Vancouver, podobnie jak w wielu miastach i krajach, mieszkania funkcjonują jako aktywa finansowe, podobnie jak akcje, kryptowaluty czy złoto. Część popytu odpowiada na rzeczywiste potrzeby ludności. Ale jest też inna bardzo duża część, która poszukuje mieszkań jako produktu inwestycyjnego, jako schronienia wartości, kapitału, co ma miejsce, ponieważ mieszkania funkcjonują jako aktywa, których cena zawsze rośnie.

Ziemia jako specyficzny towar

Ziemia jest naturalnie rzadkim towarem, mamy to, co dała nam natura, a zatem ma fundamentalny wyznacznik, którym jest lokalizacja. Markowi Twainowi przypisuje się powiedzenie “kupuj ziemię, już jej nie produkują”. Oznacza to, że ktokolwiek jest właścicielem nieruchomości, domów, ziemi w obszarach, w których mieszkają ludzie, ma władzę, która pozwala mu podnosić cenę w tempie wyższym niż płace ludności.

Jeśli producent telefonów komórkowych, taki jak Apple, widzi, że popyt na iPhone’a rośnie, może zdecydować się na podniesienie ceny, ale jeśli to zrobi, konkurencja go zje, ponieważ zaoferuje bardziej konkurencyjne telefony o podobnej niezawodności. Zamiast więc podnosić cenę, Apple będzie musiało produkować więcej telefonów. I to jest pomysł, który ma wielu z tych, którzy nalegają na mantrę podaży i popytu na rynku mieszkaniowym.

Zakładają, że jeśli pozwolimy wielu ludziom budować, to ci, którzy są właścicielami nieruchomości lub budują więcej, będą musieli obniżyć ceny swoich domów, ponieważ istnieje konkurencyjny rynek, który generuje dużą podaż. Ale rynek mieszkaniowy i gruntowy nie zachowuje się jak normalny konkurencyjny rynek podaży i popytu. Ma to związek z faktem, że ziemia jest bardzo unikalnym zasobem, bardzo rzadkim, bardzo zdeterminowanym przez swoją lokalizację.

40 lat błędnych recept

Kto jest odpowiedzialny za to, że skończyliśmy w ten sposób?

Jesteśmy ofiarami ekonomicznych i politycznych recept, które zaczęto stosować 40 lat temu, w połowie lat 80. Są one stosowane przez szkołę neoliberalną, która uważa, że to dobrze, że podstawowe prawa, podstawowe potrzeby, takie jak domy, są na rynku, ponieważ rynek sam się ureguluje, zapewni. Jest to idea, która została wprowadzona w latach 80.: nie będziemy budować więcej mieszkań publicznych, zderegulujemy rynek wynajmu, aby nie było umów na czas nieokreślony ani regulacji cen, a domy zamienimy w towary rynkowe.

W Hiszpanii mieliśmy dwa wielkie boomy. Pierwszy miał miejsce w latach 1985-1992. I drugi, w latach 1995-2008. Zbudowano wiele, ale ceny wzrosły jak nigdy dotąd. Kryje się za tym ogromna hipokryzja, ponieważ zakładano, że rynek to zapewni, ale okazało się, że te przepisy były bardzo krótkoterminowe.

Były dwa pokolenia, które były w stanie wejść w ten model, które były w stanie kupić dom, a ten dom, w miarę jak jego cena rosła, generował efekt bogactwa. Ale to, co przynosi korzyści dwóm pokoleniom, zaczyna wchodzić w kryzys. A krach z 2008 r. jest potwierdzeniem, że model ten zawiódł. Zabawne lub ironiczne jest to, że niektórzy ludzie mówią nam, że rozwiązaniem problemu jest powtarzanie tych samych recept. Prawica upiera się przy tym samym pomyśle, podczas gdy wiemy, że rynek nie jest w stanie nic zrobić.

Ograniczenia deweloperów

Jeśli pozostawimy budownictwo mieszkaniowe w rękach rynku, ziemia stanie się tak droga, że budowniczym lub deweloperom będzie bardzo trudno stworzyć przystępne cenowo mieszkania, ponieważ cena ziemi jest już bardzo wysoka. A jeśli dodamy do tego fakt, że przez lata ci, którzy inwestowali pieniądze w budownictwo, byli funduszami, które oczekują bardzo wysokich zwrotów, 15 lub 20%, tworzy to idealny koktajl dla sektora, aby nie budować przystępnych cenowo mieszkań.

Ma to fundamentalne znaczenie, ponieważ mówi się o zwiększeniu podaży, ale każdy, kto zna ten sektor, wie, że obecnie deweloperzy i budowniczowie mają endogeniczne ograniczenia, własne ograniczenia, które uniemożliwiają im budowanie przystępnych cenowo mieszkań. Dlatego od lat koncentrują się na budowaniu domów dla wyższej klasy średniej lub osób zamożnych. Dlaczego? Ponieważ rekompensuje to wysoką cenę gruntów i rentowność inwestorów, która również jest wysoka.

Mieszkania jako produkty inwestycyjne

Widać to na przykładzie domów kupowanych za gotówkę. Nierezydenci również odgrywają tu ważną rolę.

Chodzi jednak o to, że niezależnie od tego, czy są rezydentami, czy nie, większość kupujących kupuje mieszkania nie tyle do zamieszkania, co jako produkt inwestycyjny. Nawet w przypadku osób zaciągających kredyty hipoteczne obserwujemy, że około połowa z nich robi to w celach inwestycyjnych.

Po kryzysie z 2008 r. ci, którzy zaczynają kupować domy, nie są już tymi, którzy naprawdę potrzebują ich do życia, ale tymi, którzy od lat wygrywają grę w Monopol. I co się dzieje? Ci, którzy budują, coraz częściej robią to dla tych graczy, a nie dla tych, którzy potrzebują swojego pierwszego domu. Jaki jest więc sens budowania milionów domów, jeśli bardzo duża część z nich będzie funkcjonować jako produkty inwestycyjne?

Neofeudalizm mieszkaniowy

Czym jest neofeudalizm, który opisujesz w swojej pracy i który dzieli społeczeństwo na właścicieli i najemców?

Jesteśmy w momencie, w którym to, co będzie definiować twoją zdolność do posiadania domu, bezpieczeństwa, zdolności do oszczędzania… to w zasadzie rodzina, w której się urodziłeś, a nie zasługi czy wysiłek. Neoliberalizm mówił, że własnym wysiłkiem można poprawić swoją sytuację, nawet w stosunku do rodziców. Ale społeczeństwo, w którym przyszłość określa nie wysiłek, ale rodzina, w której się urodziłeś, bardziej przypomina poprzednią logikę feudalną niż to, co znamy do niedawna.

Kiedy mówimy o neofeudalizmie, mówimy również o neofeudalizmie rentierskim, ponieważ część społeczeństwa jest skazana na wydawanie bardzo dużej części swojej pensji na płacenie czynszu właścicielowi. Jest to bardzo podobne do tego, co potępiał Machiavelli, mówiąc o średniowiecznych społeczeństwach. Jest on bardzo krytyczny wobec płatności w formie czynszu, gdzie płaci się bez wnoszenia jakiegokolwiek wkładu. W średniowieczu było to kwestionowane, a my wracamy do tego rodzaju dynamiki.

Wynajem jako forma poddaństwa

Płacenie czynszu jest formą poddaństwa. Właściciel nieruchomości nie wnosi do niej żadnej wartości. Po prostu otrzymuje część wynagrodzenia osoby, która mieszka w tej nieruchomości.

Czy wynajem jest działalnością gospodarczą?

Jest to działalność gospodarcza w tym sensie, że następuje transfer bogactwa. Ale nie ma takiej aktywności, jak na przykład w przypadku produkcji butów. Nie ma wysiłku w postaci pracy, ale czysty i prosty transfer bogactwa. W przeciwieństwie do pracy, opodatkowanie jest znacznie niższe.

Mamy system podatkowy, który jest znacznie trudniejszy w przypadku pracy niż w przypadku wynajmu. Każdy, kto wynajmuje mieszkanie, zapłaci o połowę mniejszy podatek niż ktoś, kto pracuje. W podatku dochodowym od osób fizycznych płacisz 100%. Dochody z wynajmu płacą 50%. W rzeczywistości są one dotowane do 90%. A jeśli masz dużo nieruchomości i stworzysz firmę zajmującą się nieruchomościami, będziesz praktycznie zwolniony z podatku dochodowego od osób prawnych.

A kiedy pod koniec miesiąca masz tyle pieniędzy, że nie wiesz, co z nimi zrobić, i kupujesz więcej domów, zapłacisz mniej podatku od tego zakupu niż ktoś, kto kupuje swój pierwszy dom. Mamy więc przepisy podatkowe, które karzą tych, którzy nie mają nic i faworyzują tych, którzy już mają dużo. A to, co robią, to zachęcanie do dalszego gromadzenia domów i ciągłego wzrostu czynszów za nieruchomości. Albo zmienimy zasady gry, albo nierówności będą nadal rosły.

Problem wynajmu turystycznego

Na Wyspach Kanaryjskich sytuację znacznie pogarsza, moim zdaniem, wpływ wynajmu turystycznego.

Jeśli dodamy do tego fakt, że ziemia jest rzadkością i łatwo jest nią spekulować, fakt, że domy mogą być wykorzystywane w zupełnie inny sposób niż te, dla których zostały zbudowane, sprawa staje się jeszcze bardziej skomplikowana. Powiedz mi, które aktywa rynkowe mogą być wykorzystywane w tak odmienny sposób. Innymi słowy, dom, który został zbudowany, aby pomieścić mieszkańców dzielnicy, może nagle zostać przekształcony w rodzaj tajnego hotelu lub nawet stać pusty i przyniesie ci wyższy zwrot niż akcje giełdowe.

Wszystko to oznacza, że ci, którzy mają pieniądze, mają ogromną motywację do kupowania większej liczby domów i wprowadzania ich na te rynki, które są anomalne, ponieważ nie mają nic wspólnego z tym, do czego te aktywa, te domy, zostały stworzone.

Bez względu na to, jak bardzo administracja uchwala przepisy ograniczające lub ograniczające wykorzystanie domów jako hoteli, nie ma inspektorów, którzy sprawdzaliby, czy te przepisy są przestrzegane. Najwyraźniejszym przykładem jest Barcelona. Pomimo tego, że istnieją wyspecjalizowani technicy, ich kontrola jest praktycznie niemożliwa. To jak zabawa w kotka i myszkę.

Rozwiązanie: opodatkowanie spekulacji

Prowadzi mnie to do wniosku, że jedynym sposobem na zapobieżenie rozprzestrzenianiu się mieszkań turystycznych jest opodatkowanie, podniesienie podatków. To bardzo łatwy sposób na zniechęcenie do tego procederu bez konieczności ścigania ich jeden po drugim.

W Katalonii, w ponad 100 gminach, mieszkania turystyczne przestaną funkcjonować “de facto” od 2028 roku. Dlaczego? Ponieważ jeśli zezwala się na legalne mieszkania turystyczne, nie można kontrolować, czy zamiast jednego na dziesięć, nie ma dwóch na dziesięć lub trzech na dziesięć.

Hasło “jedna rodzina, jeden dom”

Niedawno przemówienie Gabriela Rufiána w Kongresie i jego przesłanie “jedna rodzina, jeden dom” stało się bardzo popularne. Czy tak powinno być?

Daje mi to pewną nadzieję, ponieważ rok temu, kiedy poszedłem do Kongresu Deputowanych i powiedziałem, że mamy do czynienia ze sfałszowanym monopolem; że jeśli nie opodatkujemy spekulacji, bogaci będą nadal koncentrować coraz więcej mieszkań, patrzyli na mnie jak na Marsjanina. A to, co zrobił Rufián, hasło “jedna rodzina, jeden dom”, wydaje mi się fantastyczną historią.

Mamy na świecie przykłady, takie jak Singapur, który robi dwie rzeczy: jeśli chcesz kupić dom do zamieszkania, obniżę twoje podatki i pomogę ci. Ale jeśli chcesz kupić drugi lub trzeci dom, obłożę cię wysokimi podatkami. Ponieważ to, co robi Singapur, to gwarantowanie, że każda rodzina ma dom.

Szybkie wyjście z kryzysu jest możliwe

Z tą receptą nie wydaje mi się tak utopijne wyjście z kryzysu stosunkowo szybko. Ale przekaz rządów sugeruje, że nie zobaczymy rezultatów ich działań przez pięć, dziesięć lub piętnaście lat.

To jest wybieg, którego używają, aby nie podejmować odważnych decyzji. Już teraz możesz sprawić, że wszystkie puste domy i mieszkania z rynku wynajmu turystycznego przejdą do systemu mieszkalnictwa przystępnego cenowo poprzez podniesienie im podatków. A jeśli to robią, możesz pomóc obniżkami podatkowymi. To można zrobić teraz. Można to zrobić rozporządzeniem.

Katalonia zaczyna to robić. Tam uchwalono ustawę, która sprawi, że mieszkania turystyczne wrócą do celów rezydencjalnych. Również inną regulację, która działa tak: pomogę ci kupić dom, dam ci wkład własny z pieniędzy publicznych, ale w przyszłości tego domu nie możesz sprzedać po wyższej cenie, staje się on chroniony. Jednocześnie zwiększono podatek, który nazywamy antyspekualcyjnym: ci, którzy już mają pięć mieszkań i kupują więcej, muszą zapłacić 20% podatku od przeniesienia własności. To zatrzymało napływ kapitału spekulacyjnego.

Rządy dostrzegły problem

Rządy dostrzegły powagę sytuacji. Mamy za sobą rok, w którym odbyło się bardzo wiele manifestacji. I prawdą jest, że podejmują działania, ale kiedy się mówi, że nie ma magicznych recept, często robi się to po to, by nie podejmować odważnych środków.

Skupiłem się na kwestii podatków, co nie jest błahe, jest bardzo ważne. Ale są też inne sprawy. Na przykład: dopóki dla banków mieszkalnictwo będzie pozostawać aktywem pierwszorzędnym, będziesz mieć do czynienia z popytem o zdolności płatniczej, która nie jest realna. Ludzie zadłużają się po uszy, zwiększają swoją zdolność płatniczą, a to z kolei powoduje wzrost cen mieszkań. To jest dla mnie słoń w pokoju. I tak nie było wcześniej. Ale jeśli ludzie tacy jak ty i jak ja, zamiast zaciągać hipotekę na 300 000 euro, mogliby maksymalnie sięgnąć do 200 000, nastąpi moment, w którym ci, którzy chcą sprzedawać domy, będą musieli obniżyć cenę tak czy inaczej.

Regulacja czynszów najmu

A co z czynszami? Czy trzeba je regulować?

Możesz to robić, aby zapobiec spekulacyjnym podwyżkom, ale chociaż są to przydatne środki, wymagają ogromnego poziomu kontroli. Wracamy do poprzedniego problemu. Holendrzy mają rzekomo najsurowsze regulacje, Duńczycy również, ale spotykasz się z wieloma osobami, które mówią, że podniesiono im czynsz, że chcą je wyrzucić z domu… Ponieważ administracja nie ma siły, aby nad tym panować.

Zamiast skazywać się na zabawę w kotka i myszkę, ze strony Ministerstwa Finansów możesz powiedzieć: użyjemy podatków, aby ukarać antyspołeczne wykorzystanie mieszkań i wspierać te społeczne. Tego nigdy nie robiono, a są to środki, które można wprowadzić już jutro.

Czas na zmianę zasad gry

Kryzys mieszkaniowy na Wyspach Kanaryjskich, choć wydaje się nieunikniony ze względu na ograniczone zasoby gruntów, nie jest wyrokiem. Jak pokazuje przykład Singapuru, konsekwentna interwencja państwa poprzez odpowiednią politykę podatkową może odmienić sytuację w ciągu kilku lat. Kluczem jest opodatkowanie spekulacji i drugich domów przy jednoczesnym wspieraniu pierwszych nabywców oraz rozwoju mieszkalnictwa socjalnego. Bez odważnych reform system podatkowy będzie nadal nagradzał bogatych inwestorów kosztem zwykłych obywateli, pogłębiając neofeudalny podział na właścicieli i najemców skazanych na płacenie coraz wyższych czynszów.

Źródło