RIC na mieszkania nie działa. Inwestorzy czekają na zmiany w prawie

RIC na mieszkania nie wystartował. Inwestorzy wstrzymują decyzje

Po ośmiu miesiącach od uruchomienia możliwości przeznaczania Rezerwy na Inwestycje na Wyspach Kanaryjskich (RIC) na zakup lub remont mieszkań pod wynajem, mechanizm, który miał przynieść ulgę na rynku najmu, wciąż nie wystartował. Mimo zatwierdzenia reformy Specjalnego Reżimu Ekonomicznego i Podatkowego (REF) w ustawie 6/2025 z 28 lipca ubiegłego roku, z mocą wsteczną od 1 stycznia tego roku, inwestycje firm w mieszkania są bardzo ostrożne. Powodem są niejasności prawne, które do dziś nie zostały wyjaśnione.

Rząd regionalny bez danych, eksperci zaniepokojeni

Z regionalnego rządu zarówno Komisarz ds. REF, jak i Resort Finansów nie posiadają danych o efektach tej z wielką pompą zapowiadanej miary, która miała złagodzić kryzys mieszkaniowy. To państwo odpowiada za kontrolę RIC – twierdzą – i zwykle ich nie informuje. To kolejny argument za tym, by Wyspy Kanaryjskie domagały się kompetencji w zarządzaniu REF w takich mechanizmach jak sama RIC czy Odliczenie od Inwestycji (DIC).

Pulsu tego mechanizmu pilnują jednak doradcy podatkowi, którzy pracują bezpośrednio z potencjalnymi inwestorami. To oni alarmują, że to potężne narzędzie REF jest przyjmowane z dużym wahaniem, jeśli chodzi o realizację inwestycji mieszkaniowych pod wynajem. Salvador Miranda, doradca podatkowy i dyrektor Katedry REF, stwierdza, że mechanizm „nie działa” zgodnie z oczekiwaniami. Zauważa jednak, że istnieje znaczne zainteresowanie i ruch wokół budowy nowych mieszkań i zakupu budynków, ale zdecydowana większość tych operacji jest przeznaczona na sprzedaż, a nie na wolny najem. Sprzedaż nie kwalifikuje się do objęcia RIC.

Biurokracja i luki prawne blokują inwestycje

Doradca podatkowy Orlando Luján zgadza się, że start tego instrumentu REF jest „nieśmiały”, choć zainteresowanie istnieje. Istniejące wątpliwości prawne i biurokracja związana z tego typu budowami lub remontami spowalniają wykorzystanie RIC w mieszkalnictwie. Mimo to Luján wspomina, że są firmy z tradycyjnych sektorów, np. rolniczego, które są zainteresowane użyciem RIC do dywersyfikacji działalności. Konkretnym przykładem jest gotowość do zakupu całego budynku, obecnie przeznaczonego na wynajem wakacyjny, w celu przekształcenia go w mieszkania na tradycyjny najem. Proces ten polega na zakupie nieruchomości, zmianie jej przeznaczenia i wprowadzeniu na rynek najmu zwykłego.

Jednym z problemów wciąż są biurokratyczne przeszkody w uzyskiwaniu pozwoleń na budowę, co spowalnia rozpoczęcie projektów – wskazuje Luján. Zdaniem obu ekspertów istnieje ważna kwestia, która hamuje inwestycje i musi zostać poprawiona: „zapomnienie” o pożyczce finansowej, ujęte w artykule 27.4.d.3º REF, jest, według nich, najpoważniejszym błędem reformy.

Kluczowy problem: brak ścieżki dla pożyczek finansowych

Do tej pory najbardziej skuteczną i bezpieczną procedurą była mediacja finansowa, czyli sytuacja, w której podmiot tworzący RIC pożycza pieniądze instytucji finansowej, aby ta sfinansowała budowę. Choć mechanizm ten sprawdza się w przypadku remontów hoteli czy inwestycji w energię odnawialną, to w przypadku mieszkań istnieje luka prawna – wyjaśnia Orlando Luján. Tłumaczy, że ten proces dla inwestorów zbiorowych polega np. na tym, że podmiot zbiera wielu drobnych inwestorów, aż uzbiera znaczną sumę, którą pożycza firmie realizującej projekt budowy lub eksploatacji mieszkań w systemie najmu. Podmiot musi zarządzać tymi mieszkaniami w najmie przez co najmniej pięć lat. Po tym okresie kapitał wraca do pierwotnego inwestora.

Salvador Miranda podkreśla, że ta ścieżka została pominięta w reformie z lipca 2025 roku w przypadku mieszkań na wolnym rynku. Inwestorzy czekają, aż ten „przeoczenie” zostanie formalnie uwzględnione. Kolejną wątpliwością prawną jest obowiązek zatrudnienia osoby na pełny etat „w każdym przypadku”. Gdyby ktoś miał tylko dwa mieszkania lub prowadził małą firmę, obowiązkowy pracownik wymagany przez prawo byłby sprzeczny z logiką biznesową – wskazuje Miranda.

Potrzebne pilne wyjaśnienia i perspektywy na przyszłość

Ekspert uważa, że kolejną niepewnością są mieszkania używane. Prawo ma na celu stworzenie „nowego” zasobu mieszkań na wynajem, a nie tylko zmianę właściciela istniejących. Dlatego wymaga się, aby nieruchomość nie była wynajmowana jako miejsce zamieszkania w roku poprzedzającym inwestycję, co blokuje możliwe alokacje środków.

Z tych wszystkich powodów eksperci domagają się pilnego wyjaśnienia ze strony Dyrekcji Generalnej ds. Podatków lub nowej reformy, która przywróci ścieżkę pożyczek finansowych. Obaj widzą duży potencjał w przeznaczaniu RIC na mieszkania, jeśli te wątpliwości zostaną rozwiane. Dla Orlando Lujána, jak to z każdą nową normą, szczególnie w budownictwie, trudno jest wystartować, ale uważa, że w ciągu tego roku można będzie ją dopracować i promować więcej mieszkań pod wynajem. Gdyby rozwiano wątpliwości, Salvador Miranda szacuje, że można by zmobilizować około 500 milionów euro. Realizacja RIC mogłaby dodać na rynek od 1000 do 1500 mieszkań na wynajem.