RIC na mieszkania: MŚP mają problem z nowymi przepisami

Niedawne zmiany w systemie gospodarczym i podatkowym (REF) Wysp Kanaryjskich, które ponownie umożliwiają wykorzystanie rezerwy na inwestycje na Wyspach Kanaryjskich (RIC) na budowę lub nabycie mieszkań na wynajem po przystępnych cenach, mogą nie przynieść oczekiwanych rezultatów. W obliczu narastającego kryzysu mieszkaniowego na archipelagu, reforma nie będzie w pełni skuteczna, jeśli nie zostaną poprawione pewne aspekty techniczne, które utrudniają dostęp do funduszy małym i średnim przedsiębiorstwom.

Tak ostrzega Salvador Miranda, doradca podatkowy i dyrektor Katedry Reżimu Gospodarczego i Fiskalnego (REF). Ekspert, autor obszernych publikacji dotyczących funkcjonowania i wykorzystania RIC, przypomina, że reforma weszła w życie 28 lipca tego roku, a zatem jest jeszcze za wcześnie, aby ocenić jej rzeczywistą skuteczność.

Droga do reformy RIC

Rozporządzenie zostało wprowadzone po intensywnej debacie politycznej, ekonomicznej i prawnej zarówno w Parlamencie Wysp Kanaryjskich, jak i w Kongresie Deputowanych. Rząd regionalny bronił tego środka jako sposobu na zmobilizowanie prywatnych inwestycji w budownictwo mieszkaniowe za przystępne czynsze.

Reforma została zatwierdzona po miesiącach negocjacji z ministerstwami finansów i mieszkalnictwa. Konieczne było również przezwyciężenie zastrzeżeń kilku grup parlamentarnych dotyczących ryzyka przekierowania funduszy RIC na spekulacyjny rynek nieruchomości.

Ostatecznie wprowadzono rygorystyczne warunki, które pozwoliły na osiągnięcie ostatecznego konsensusu. Wśród nich znalazły się: wyłączne wykorzystanie mieszkań do zwykłego wynajmu, obowiązek utrzymania najmu przez co najmniej pięć lat oraz całkowity zakaz wykorzystywania nieruchomości do celów wakacyjnych lub turystycznych.

Powrót po 18 latach

Możliwość wykorzystania RIC do celów mieszkaniowych została przywrócona po 18 latach przerwy. Opcja ta została wyeliminowana w 2007 roku w wyniku bańki na rynku nieruchomości, która dotknęła wówczas Hiszpanię.

“Myślę, że to pozytywne, że ponownie podjęto tę kwestię, nawet tymczasowo, ponieważ na Wyspach Kanaryjskich istnieje pilna potrzeba budownictwa mieszkaniowego, której administracja nie była w stanie zaspokoić przez dziesięciolecia” – mówi Miranda.

Ekspert zaznacza jednak, że niektóre aspekty muszą zostać dostosowane, aby małe i średnie przedsiębiorstwa, które stanowią trzon kanaryjskiej tkanki biznesowej, również miały realny dostęp do tych inwestycji, a nie tylko duże korporacje.

Problem wymogów dotyczących zatrudnienia

Miranda wyraża poważne wątpliwości techniczne dotyczące stosowania przepisów RIC w budownictwie mieszkaniowym, zwłaszcza w odniesieniu do wymogów dotyczących siły roboczej, które uniemożliwiają skuteczny udział MŚP.

Jednym z głównych problemów zidentyfikowanych przez eksperta jest prawny obowiązek posiadania pracownika, aby działalność związana z wynajmem została uznana za gospodarczą, a tym samym kwalifikowała się do skorzystania z RIC. Przez lata sądy dopuszczały pewną elastyczność, uznając, że istnienie lub brak pracownika nie powinno być decydujące, jeśli można wykazać, że prowadzona jest rzeczywista działalność gospodarcza. Obecne brzmienie przepisu po raz kolejny pozostawia jednak istotne wątpliwości.

“Wydaje się, że system nie jest przeznaczony dla małych firm, ale dla dużych przedsiębiorstw” – ostrzega Miranda. “Dla małej firmy z, powiedzmy, dziesięcioma mieszkaniami, zatrudnienie jednej osoby jest po prostu nieopłacalne. Co więcej, jeśli zatrudnią pracownika, ale nie będzie on miał wystarczającego nakładu pracy, ponieważ czynsze są długoterminowe i nie wymagają intensywnego zarządzania, sądy mogą anulować korzyści podatkowe wynikające z RIC, uznając, że nie ma rzeczywistej działalności gospodarczej” – wyjaśnia.

Duże firmy w uprzywilejowanej pozycji

Problem pogłębia się, gdy weźmiemy pod uwagę, że jeśli podmiot korzystający z RIC ma niewielką liczbę mieszkań, nie może zlecać usług zarządzania na zewnątrz i jest zobowiązany do zatrudnienia co najmniej jednej osoby na pełny etat do administrowania wynajmem.

W przeciwieństwie do małych firm, duże przedsiębiorstwa są w znacznie mniejszym stopniu dotknięte tym wymogiem. Zwykle dysponują większą liczbą nieruchomości i mogą bez problemu uzasadnić zatrudnianie własnych pracowników oraz outsourcing zarządzania.

Dyrektor Katedry REF podkreśla, że praktycznym skutkiem tej sztywności będzie ograniczenie korzyści niemal wyłącznie do dużych firm, drastycznie zmniejszając możliwość małych przedsiębiorców lub MŚP do przyczynienia się do zwiększenia podaży przystępnych cenowo mieszkań na Wyspach Kanaryjskich.

Potencjał do wykorzystania

“To nie jest panaceum. Są firmy, które skorzystają z tej opcji, a inne nie. Ale im więcej przedsiębiorców zaangażuje się w ten wysiłek, tym więcej mieszkań pojawi się na rynku” – stwierdził Miranda.

W tym celu podkreślił, że konieczne jest zapewnienie pewności prawnej od samego początku. Uważa, że oficjalna i jednolita interpretacja Dyrekcji Generalnej ds. Podatków (DGT) jest niezbędna do wyeliminowania wątpliwości, które obecnie istnieją w odniesieniu do praktycznego zastosowania reformy.

“Jeśli nawet ja nie widzę tego jasno teraz, wyobraź sobie, co się stanie, gdy mały przedsiębiorca spróbuje to zastosować” – podkreśla ekspert.

Inspiracja dla innych regionów

Miranda dostrzega wartość decyzji o przywróceniu możliwości inwestowania za pomocą RIC. W rzeczywistości podkreśla jako nowość, że nawet Baleary chcą skopiować ten nowy instrument na zakup i budowę mieszkań na wynajem w ramach własnej Rezerwy Inwestycyjnej (RIB), inspirowanej rozwiązaniem z Wysp Kanaryjskich.

Archipelag śródziemnomorski boryka się bowiem z kryzysem mieszkaniowym podobnym do tego na Wyspach Kanaryjskich, co sprawia, że kanaryjskie doświadczenia są uważnie obserwowane.

Możliwe efekty reformy

Ekspert uważa, że zasoby mieszkaniowe mobilizowane przez RIC mogłyby znacząco pobudzić rynek w obliczu obecnego niedoboru. Gdyby usunięto przeszkody dla MŚP, realistyczne szacunki sugerują, że dzięki tej formule można by zmobilizować około 500 milionów euro.

Zakładając, że średni koszt mieszkania wynosi 300 000 euro, zmaterializowanie tych funduszy mogłoby dodać od 1000 do 1500 jednostek mieszkaniowych do zasobów archipelagu. To znaczący potencjał, który jednak może pozostać niewykorzystany bez odpowiednich poprawek w przepisach, które uczynią je bardziej dostępnymi dla małych i średnich przedsiębiorstw.