Skandal na Teneryfie: Wywłaszczenia pod luksusowy resort

Kontrowersyjna umowa urbanistyczna na Teneryfie

Właściciele gruntów wywłaszczonych pod budowę kontrowersyjnego projektu turystycznego Cuna del Alma w Puertito de Adeje na południu Teneryfy zdołali uzyskać od władz gminy, kierowanych przez socjalistę José Miguela Rodrígueza Fragę, korzystną umowę urbanistyczną. Porozumienie dotyczy przekształcenia 134 tysięcy metrów kwadratowych gruntów rolnych w tereny budowlane w innej części gminy.

Zgodnie z dokumentacją, do której dotarło Canarias Ahora, inicjatorami tego porozumienia jest wspólnota spadkobierców Doñy Eduvigis Curbelo Iglesias. To oni posiadali grunty w El Puertito, które w październiku 2020 roku zaproponowano wywłaszczyć pod rozwój projektu Cuna del Alma za setki tysięcy euro. Kilka miesięcy później, w kwietniu 2021 roku, złożyli władzom gminy propozycję umowy, która przekształciłaby również ich grunty w centrum miasta w tereny przeznaczone pod zabudowę.

Władze zaprzeczają powiązaniom

Źródła w ratuszu Adeje kategorycznie zaprzeczają istnieniu jakiegokolwiek związku między tymi dwoma działaniami. Twierdzą, że powody podpisania paktu, którego “ostateczne” zatwierdzenie nastąpiło latem tego roku, wynikają z “decyzji technicznych i zdrowego rozsądku”. Inicjatywa ma rzekomo na celu rozwiązanie problemów z ruchem samochodowym w centrum gminy i zwiększenie podaży mieszkań.

W ramach projektu zaproponowano budowę nowej tymczasowej drogi oraz do 250 mieszkań socjalnych o powierzchni około 80 metrów kwadratowych każde.

Historyczne budynki w centrum konfliktu

Spadkobiercy Doñy Eduvigis Curbelo Iglesias posiadali w El Puertito między innymi część magazynu znajdującego się przy plaży, który wcześniej służył lokalnym pracownikom do eksportu bananów – symbol rolniczej przeszłości gminy. To właśnie ten budynek został określony jako “jedyna konstrukcja niezgodna” z inicjatywą turystyczną, która przewiduje ponad 3600 miejsc noclegowych w jednym z ostatnich obszarów wolnych od betonowej zabudowy na południu Teneryfy.

Większa część zachodniej i środkowej działki budynku należała do wspomnianych spadkobierców, wschodnia część znajdowała się w rękach dewelopera Cuna del Alma – firmy Segunda Casa Adeje SL. Niewielki magazyn o powierzchni 60 metrów kwadratowych należał natomiast do Jesúsa Victoriano Galindo, osiemdziesięcioletniego mężczyzny chorego na raka, który jako jedyny właściciel (do tej pory) odmawia przyjęcia odszkodowania za wywłaszczenie pod budowę kontrowersyjnych luksusowych willi.

Astronomiczne różnice w wycenach

Cena wywłaszczenia dla Jesúsa Victoriano Galindo wynosi zaledwie 12 600 euro. Dla spadkobierców Doñy Eduvigis Curbelo Iglesias, którzy są właścicielami prawie 700 metrów kwadratowych budynku, wartość ta wzrasta do 128 tysięcy euro. Deweloper Cuna del Alma za swoje 281 metrów ma otrzymać 52 tysiące euro.

To jednak nie koniec tej historii. Wspomniani spadkobiercy byli również współwłaścicielami gruntów zajmujących nieco ponad 28 tysięcy metrów kwadratowych w Puertito de Adeje, które obecnie stanowią nieco ponad 6,5% jednostki działki. Cena wywłaszczenia za te tereny wynosi prawie cztery miliony euro.

Nowa wspólnota majątkowa i wielkie plany

Od maja 2023 roku wiele z tych osób tworzy wspólnotę majątkową “Herederos de Doña Eduvigis Curbelo Iglesias”, która wystąpiła jako promotor umowy urbanistycznej w obszarze miejskim Adeje. Celem porozumienia jest przekształcenie 134 tysięcy metrów kwadratowych gruntów rolnych objętych ochroną terytorialną na tereny przeznaczone pod zabudowę.

Działanie to zostało po raz pierwszy zaproponowane w kwietniu 2021 roku i zostało “ostatecznie” zatwierdzone przez ratusz tego lata. Umowa przewiduje znaczną modyfikację ogólnego planu zagospodarowania gminy, chociaż źródła wskazują, że rada nie jest do tego zobowiązana, jeśli ostatecznie podejmie decyzję przeciwną.

Podwójny interes publiczny czy prywatny zysk?

Zgodnie z tekstem umowy, porozumienie ma służyć “podwójnemu interesowi publicznemu”. Po pierwsze – rozwiązaniu niedociągnięć miejskiego systemu drogowego Adeje i “częściowemu zmniejszeniu presji ruchu w mieście, co poważnie wpływa na mobilność”. Po drugie – “zwiększeniu bardzo ograniczonej podaży gruntów mieszkaniowych”, zwłaszcza mieszkań dotowanych.

Grunty w sektorze znanym jako Działka 1 (między ulicami La Borda, Las Jarcias, Tegueste i szkołą Los Olivos) są w prawie 80% własnością wspólnoty “Herederos de Doña Eduvigis Curbelo Iglesias”. Pozostały procent należy do władz miasta. Oznacza to 106 tysięcy metrów kwadratowych własności prywatnej i nieco ponad 27 tysięcy metrów publicznych.

Milionowe zyski z przekształcenia gruntów

Według portalu nieruchomości Idealista, minimalna cena za metr kwadratowy gruntów rolnych w Adeje wynosi dwa euro. Jednak koszt gruntów miejskich gwałtownie wzrasta, osiągając średnio około 500 euro za metr kwadratowy. Zmiana klasyfikacji zwiększyłaby wartość gruntów w tak zwanej Działce 1 o miliony euro.

Partia Podemos w Adeje uważa, że jest to urbanistyczne “pelotazo” – hiszpański termin oznaczający szybki i znaczący zysk na nieruchomościach. “Grunty rolne to towar deficytowy, a w Adeje sprzedaje się je temu, kto zaoferuje najwyższą cenę”, powiedział radny Gabriel Gonzalez.

Nieliczne sprzeciwy wobec kontrowersyjnej umowy

W drodze do “ostatecznego” zatwierdzenia umowa ta spotkała się tylko z dwoma sprzeciwami. Jeden z nich zgłosił prawnik z Teneryfy, Felipe Campos. Wskazał on, że nie uzasadniono, dlaczego “rzeczywiste potrzeby mieszkaniowe” nie mogą być zaspokojone przez inne już sklasyfikowane i niezabudowane grunty. Ostrzegł również, że nie przeprowadzono żadnych badań w celu przeanalizowania rzekomych problemów z ruchem drogowym.

Prawnik zwrócił także uwagę, że w całej procedurze pominięto możliwy wpływ na siedliska przyrodnicze będące przedmiotem zainteresowania Unii Europejskiej.

W odpowiedzi deweloperzy twierdzą, że są to “jedyne odpowiednie grunty” do rozwiązania “problemu drogowego” centrum miasta, a rzekome załamanie komunikacyjne jest “w pełni uzasadnione” w raporcie, który opisuje system jako “chaotyczny”, mający “niedokończoną” strukturę i “wysoce nieefektywny”.

Zrównoważony rozwój jako argument marketingowy

Propozycja wykorzystuje modne hasło “zrównoważonego urbanizmu” do uzasadnienia swoich działań. Sugeruje, że centrum Adeje jest “praktycznie wypełnione” gruntami mieszkalnymi, więc zapewnienie jego ekspansji z sąsiednich obszarów (takich jak Działka 1) jest “najlepszym sposobem minimalizowania wpływu tworzenia nowej infrastruktury i zmniejszania potrzeb mieszkańców w zakresie mobilności”.

Promotorzy porozumienia argumentują, że “jesteśmy zaangażowani w zrównoważone wykorzystanie gruntów, które sprzyja zagęszczeniu i koncentracji populacji, unikając jej rozproszenia w różnych odizolowanych ośrodkach i przy optymalnej wydajności ekonomicznej, w przeciwieństwie do tendencji do zagospodarowania gruntów na obrzeżach miast, co pociąga za sobą znaczne zużycie energii, materiałów, a przede wszystkim gruntów”.

Zobowiązania stron umowy

W celu realizacji porozumienia władze Adeje zobowiązują się do przetworzenia istotnej modyfikacji planu zagospodarowania gminy, przeznaczenia 30% planowanej zabudowy mieszkaniowej na mieszkania dotowane oraz budowy tymczasowej drogi łączącej Avenida Rosa de los Vientos z Plaza de Santa Úrsula.

Promotorzy ze swojej strony zgadzają się na wcześniejsze przekazanie gruntów pod budowę drogi i współpracę przy przygotowywaniu dokumentów, biorąc na siebie całkowity koszt ich opracowania, szacowany na 120 tysięcy euro.

Proponowane porozumienie zostało podpisane przez burmistrza Adeje José Miguela Rodrígueza Fragę z PSOE oraz trzech zarządców i przedstawicieli wspólnoty majątkowej “Herederos de Doña Eduvigis Curbelo Iglesias”. Sprawa budzi coraz więcej kontrowersji wśród mieszkańców i działaczy ekologicznych, którzy obawiają się dalszej betonizacji ostatnich wolnych terenów na południu Teneryfy.