Przełomowa decyzja sądu w sprawie wynajmu wakacyjnego

Niedawne orzeczenie sądu w Las Palmas de Gran Canaria potwierdziło porozumienie przyjęte w grudniu 2022 roku przez wspólnotę właścicieli, mające na celu ograniczenie domów wakacyjnych. Większość mieszkańców budynku zatwierdziła, po intensywnej debacie, zakaz wynajmu tego typu zakwaterowania na okres krótszy niż cztery miesiące. Tylko jeden głos był przeciwny – należał do właściciela mieszkania turystycznego, który następnie wniósł sprawę do sądu.

Szczegóły sprawy sądowej

Monica Herreras, sędzia 17. Sądu Pierwszej Instancji w stolicy, oddaliła pozew wniesiony przez firmę będącą właścicielem mieszkania turystycznego. Decyzja sądu, wydana 27 stycznia, nie jest jeszcze ostateczna i można się od niej odwołać.

Powódka domagała się stwierdzenia nieważności umowy Zwyczajnego Walnego Zgromadzenia wspólnoty lub, w przypadku jej utrzymania, niestosowania jej do nieruchomości, której jest właścicielką. Argumentowała, że prowadziła działalność w zakresie wynajmu wakacyjnego od maja 2023 roku, siedem miesięcy przed zawarciem umowy wspólnoty, oraz że poinformowała o jej rozpoczęciu odpowiedni departament rządu Wysp Kanaryjskich.

szlaki na teneryfie przystanek rodzinka banner v1

Argumenty stron

Właściciel mieszkania turystycznego twierdził, że obowiązek wynajmu przez co najmniej cztery miesiące oznaczał de facto „zakaz” dalszego wykorzystywania go jako domu wakacyjnego i przekształcenie go w „wspólną dzierżawę”, podlegającą ustawie o dzierżawie miejskiej.

Z kolei wspólnota właścicieli, reprezentowana przez adwokat Yanirę Victorię Henríquez, utrzymywała, że ani w przepisach sektorowych, ani w ustawie o najmie lokali nie ma wyraźnego odniesienia do minimalnego czasu trwania najmu, aby można go było uznać za dom wakacyjny lub stałe mieszkanie. Ponadto zaprzeczyła szkodzie zarzucanej przez powoda, argumentując, że ma on „realne możliwości” dalszego prowadzenia nieruchomości.

Podstawy prawne decyzji sądu

W uzasadnieniu odrzucenia pozwu, sędzia podkreśliła, że art. 17.12 ustawy o własności horyzontalnej zezwala stowarzyszeniom właścicieli domów na zaprzestanie wynajmu wakacyjnego, o ile umowy są zatwierdzane większością trzech piątych głosów. Sędzia powołała się również na orzeczenie wydane przez Sąd Okręgowy w Segowii w 2020 roku, które interpretowano ten przepis jako umożliwiający nie tylko ograniczenie, ale także zakazanie działalności w zakresie wynajmu wakacyjnego.

Zmiana legislacyjna a decyzja sądu

Warto zauważyć, że w trakcie postępowania sądowego zatwierdzono zmianę wspomnianego artykułu 17.12. Ustawa organiczna 1/2025 wprowadza przepis, który wyraźnie włącza czasownik „zakazać” w odniesieniu do wynajmu wakacyjnego. Ta zmiana legislacyjna wejdzie w życie dopiero w kwietniu, więc nie miała bezpośredniego wpływu na omawiane orzeczenie.

Kontrowersje wokół legalności prowadzonej działalności

Zgodnie z wyrokiem, sąsiedzi postanowili skonsultować się z Cabildo de Gran Canaria, gdy zaczęli wykrywać „pewien ruch nieznanych osób” wokół nieruchomości powoda. Okazało się, że w ogólnym rejestrze turystycznym nie było zarejestrowanej nieruchomości o takim przeznaczeniu pod tym adresem. Nie było również wymaganego przez prawo znaku VV (dom wakacyjny).

Sędzia stwierdziła, że „nie zostało udowodnione”, że porozumienie wspólnoty właścicieli szkodzi powodowi poprzez jego ewentualną retroaktywność, ponieważ nie zostało akredytowane legalne rozpoczęcie działalności przed zatwierdzeniem tego środka.

Las Palmas de Gran Canaria jako obszar zagrożony pod względem mieszkaniowym

Las Palmas de Gran Canaria była pierwszą gminą na wyspach, która dostarczyła rządowi regionalnemu raport techniczny uzasadniający jej deklarację jako obszaru zagrożonego pod względem mieszkaniowym. W ubiegły piątek na posiedzeniu plenarnym w stolicy zatwierdzono porozumienie wzywające rząd do „wzięcia pod uwagę” tego raportu w celu uregulowania cen czynszów i ułatwienia mieszkańcom dostępu do mieszkań.

Rada Miejska argumentuje, że ogłoszenie obszaru zagrożonego pozwoli na „podjęcie bardzo ważnych decyzji w celu poprawy warunków życia w mieście”. Według danych zawartych w raporcie, liczba domów turystycznych w Las Palmas de Gran Canaria wzrosła z 2 050 jednostek w sierpniu 2020 roku do 4 716 w październiku 2024 roku.

Podsumowanie

Decyzja sądu w Las Palmas de Gran Canaria może stanowić ważny precedens w kwestii regulacji wynajmu wakacyjnego w Hiszpanii. Pokazuje ona, że wspólnoty mieszkaniowe mają prawo do ograniczania lub nawet zakazywania krótkoterminowego wynajmu, co może mieć znaczący wpływ na rynek nieruchomości i turystykę w popularnych destynacjach. Jednocześnie sprawa ta podkreśla potrzebę jasnych regulacji prawnych dotyczących wynajmu wakacyjnego oraz konieczność równoważenia interesów właścicieli nieruchomości, turystów i stałych mieszkańców.

koniec z krotkoterminowym wynajmem w las palmas

Źródło

Tags: