Jak zaoszczędzić 20 000 euro przy sprzedaży domu na Wyspach

Jednym z największych wyzwań przy transakcjach nieruchomościowych jest kwestia podatków. Niezależnie od tego, czy nabywamy mieszkanie lub dom z rynku pierwotnego, czy wtórnego, musimy liczyć się z obciążeniami fiskalnymi. Istnieje jednak skuteczna metoda, która pozwala całkowicie uniknąć płacenia podatku od zysku ze sprzedaży – wyjaśnia ją doradca podatkowy Jose Ramón López Martínez.

Obecna sytuacja na rynku nieruchomości

Rynek nieruchomości na Wyspach Kanaryjskich boryka się obecnie z poważnymi ograniczeniami. Stale rosnące ceny gruntów, w połączeniu z wysokimi kosztami transakcyjnymi, w tym podatkami, znacząco utrudniają dostęp do wymarzonego mieszkania. Te czynniki sprawiają, że zakup czy sprzedaż nieruchomości stały się niezwykle skomplikowanym procesem dla wielu mieszkańców archipelagu.

szlaki na teneryfie przystanek rodzinka banner v1

Podatki przy zakupie i sprzedaży nieruchomości

Jak podkreśla ekspert, „kiedy kupujesz dom, nie jesteś zwolniony z płacenia podatków, niezależnie od tego, czy jest to twój pierwszy czy kolejny zakup”. Obowiązek podatkowy pojawia się również w momencie sprzedaży, jeśli transakcja przynosi zysk kapitałowy. Hiszpańskie ustawodawstwo przewiduje jednak szczególny przypadek, który pozwala legalnie uniknąć opodatkowania tego zysku.

Jak działa opodatkowanie zysku kapitałowego

Zgodnie z ustawą o podatku dochodowym od osób fizycznych, każda sprzedaż nieruchomości generująca zysk musi zostać zadeklarowana jako zysk kapitałowy. Zyski te są opodatkowane w ramach podstawy opodatkowania oszczędności, ze stawkami progresywnymi od 19% do 28%, w zależności od wysokości zysku.

José Ramón López ilustruje to praktycznym przykładem: jeśli kupimy dom za 200 000 euro i sprzedamy go za 300 000 euro, wygenerujemy zysk kapitałowy w wysokości 100 000 euro. Normalnie taka kwota powinna zostać opodatkowana w zeznaniu rocznym, co oznaczałoby podatek rzędu 20 000 euro.

Zwolnienie z reinwestycji – klucz do oszczędności

Kluczem do uniknięcia tego podatku jest mechanizm zwolnienia z reinwestycji. Pozwala on całkowicie uniknąć opodatkowania zysku kapitałowego, pod warunkiem że otrzymane ze sprzedaży pieniądze zostaną w całości przeznaczone na zakup innego głównego miejsca zamieszkania.

„Jeśli ponownie zainwestujesz te 300 000 euro w inną nieruchomość, która kosztuje 350 000 euro, nie zapłacisz podatku od 100 000 euro zysku. Zaoszczędziłbyś około 20 000 euro na podatkach” – wyjaśnia doradca podatkowy.

Zasady czasowe reinwestycji

Przepisy przewidują dwuletni okres na dokonanie reinwestycji, co oznacza, że nie musi ona nastąpić w tym samym roku podatkowym, w którym dokonano sprzedaży. Podatnik dysponuje tym czasem – zarówno przed, jak i po sprzedaży – aby przeznaczyć środki na zakup nowego głównego miejsca zamieszkania.

„Możesz sprzedać swoje główne miejsce zamieszkania w 2025 roku, skorzystać ze zwolnienia w zeznaniu podatkowym za ten rok i kupić kolejny dom nawet pod koniec 2026 roku” – tłumaczy José Ramón López. Jedynym wymogiem w przypadku niedotrzymania tego terminu jest obowiązek skorygowania deklaracji i zapłacenia odpowiednich podatków wraz z odsetkami.

Możliwość częściowej reinwestycji

Przepisy dopuszczają również wariant częściowej reinwestycji. W takim przypadku zwolnieniu z opodatkowania podlega tylko proporcjonalna część zysku odpowiadająca kwocie przeznaczonej na zakup nowego domu. Jeśli na przykład ze sprzedaży otrzymamy 300 000 euro, a na nową nieruchomość wydamy tylko 200 000 euro, zwolnienie będzie dotyczyło proporcjonalnej części zysku kapitałowego.

Popularność mechanizmu zwolnienia

Metoda zwolnienia z reinwestycji należy do najczęściej wykorzystywanych przez podatników, którzy sprzedają swoje główne miejsce zamieszkania w celu nabycia innego. Szczególną popularnością cieszy się w dużych ośrodkach miejskich i na obszarach o wysokiej aktywności na rynku nieruchomości, gdzie transakcje mieszkaniowe są częstym zjawiskiem, a ceny nieruchomości systematycznie rosną.