Jak zaoszczędzić 20 000 euro przy sprzedaży domu na Wyspach

Jednym z największych wyzwań przy transakcjach nieruchomościowych jest kwestia podatków. Niezależnie od tego, czy nabywamy mieszkanie lub dom z rynku pierwotnego, czy wtórnego, musimy liczyć się z obciążeniami fiskalnymi. Istnieje jednak skuteczna metoda, która pozwala całkowicie uniknąć płacenia podatku od zysku ze sprzedaży – wyjaśnia ją doradca podatkowy Jose Ramón López Martínez.

Obecna sytuacja na rynku nieruchomości

Rynek nieruchomości na Wyspach Kanaryjskich boryka się obecnie z poważnymi ograniczeniami. Stale rosnące ceny gruntów, w połączeniu z wysokimi kosztami transakcyjnymi, w tym podatkami, znacząco utrudniają dostęp do wymarzonego mieszkania. Te czynniki sprawiają, że zakup czy sprzedaż nieruchomości stały się niezwykle skomplikowanym procesem dla wielu mieszkańców archipelagu.

Podatki przy zakupie i sprzedaży nieruchomości

Jak podkreśla ekspert, “kiedy kupujesz dom, nie jesteś zwolniony z płacenia podatków, niezależnie od tego, czy jest to twój pierwszy czy kolejny zakup”. Obowiązek podatkowy pojawia się również w momencie sprzedaży, jeśli transakcja przynosi zysk kapitałowy. Hiszpańskie ustawodawstwo przewiduje jednak szczególny przypadek, który pozwala legalnie uniknąć opodatkowania tego zysku.

Jak działa opodatkowanie zysku kapitałowego

Zgodnie z ustawą o podatku dochodowym od osób fizycznych, każda sprzedaż nieruchomości generująca zysk musi zostać zadeklarowana jako zysk kapitałowy. Zyski te są opodatkowane w ramach podstawy opodatkowania oszczędności, ze stawkami progresywnymi od 19% do 28%, w zależności od wysokości zysku.

José Ramón López ilustruje to praktycznym przykładem: jeśli kupimy dom za 200 000 euro i sprzedamy go za 300 000 euro, wygenerujemy zysk kapitałowy w wysokości 100 000 euro. Normalnie taka kwota powinna zostać opodatkowana w zeznaniu rocznym, co oznaczałoby podatek rzędu 20 000 euro.

Zwolnienie z reinwestycji – klucz do oszczędności

Kluczem do uniknięcia tego podatku jest mechanizm zwolnienia z reinwestycji. Pozwala on całkowicie uniknąć opodatkowania zysku kapitałowego, pod warunkiem że otrzymane ze sprzedaży pieniądze zostaną w całości przeznaczone na zakup innego głównego miejsca zamieszkania.

“Jeśli ponownie zainwestujesz te 300 000 euro w inną nieruchomość, która kosztuje 350 000 euro, nie zapłacisz podatku od 100 000 euro zysku. Zaoszczędziłbyś około 20 000 euro na podatkach” – wyjaśnia doradca podatkowy.

Zasady czasowe reinwestycji

Przepisy przewidują dwuletni okres na dokonanie reinwestycji, co oznacza, że nie musi ona nastąpić w tym samym roku podatkowym, w którym dokonano sprzedaży. Podatnik dysponuje tym czasem – zarówno przed, jak i po sprzedaży – aby przeznaczyć środki na zakup nowego głównego miejsca zamieszkania.

“Możesz sprzedać swoje główne miejsce zamieszkania w 2025 roku, skorzystać ze zwolnienia w zeznaniu podatkowym za ten rok i kupić kolejny dom nawet pod koniec 2026 roku” – tłumaczy José Ramón López. Jedynym wymogiem w przypadku niedotrzymania tego terminu jest obowiązek skorygowania deklaracji i zapłacenia odpowiednich podatków wraz z odsetkami.

Możliwość częściowej reinwestycji

Przepisy dopuszczają również wariant częściowej reinwestycji. W takim przypadku zwolnieniu z opodatkowania podlega tylko proporcjonalna część zysku odpowiadająca kwocie przeznaczonej na zakup nowego domu. Jeśli na przykład ze sprzedaży otrzymamy 300 000 euro, a na nową nieruchomość wydamy tylko 200 000 euro, zwolnienie będzie dotyczyło proporcjonalnej części zysku kapitałowego.

Popularność mechanizmu zwolnienia

Metoda zwolnienia z reinwestycji należy do najczęściej wykorzystywanych przez podatników, którzy sprzedają swoje główne miejsce zamieszkania w celu nabycia innego. Szczególną popularnością cieszy się w dużych ośrodkach miejskich i na obszarach o wysokiej aktywności na rynku nieruchomości, gdzie transakcje mieszkaniowe są częstym zjawiskiem, a ceny nieruchomości systematycznie rosną.