Jak nie płacić podatku przy sprzedaży mieszkania? Jest sposób

Podatek od zysku przy sprzedaży mieszkania? Nie zawsze

Jednym z największych problemów osób kupujących lub sprzedających nieruchomość jest kwestia podatków. Niezależnie od tego, czy nabywasz mieszkanie od dewelopera, czy na rynku wtórnym, musisz uiścić należne fiskusowi daniny. Istnieje jednak sytuacja, w której możesz zostać od nich zwolniony i nie musisz ich płacić – jak wyjaśnia doradca podatkowy Jose Ramón López Martínez (@tu_blog_fiscal).

Klucz do oszczędności: zwolnienie z tytułu reinwestycji

Rynek nieruchomości mierzy się obecnie z poważnymi ograniczeniami, przez co transakcje kupna-sprzedaży mieszkań stały się kluczowym, ale i skomplikowanym procesem w drodze do wymarzonego domu. Wzrost cen gruntów wraz z wysokimi kosztami towarzyszącymi transakcjom, w tym podatkami, to czynniki, które znacząco utrudniają to zadanie. Na szczęście jest sposób, by zaoszczędzić tysiące euro: zwolnienie z tytułu reinwestycji w mieszkanie na cele własne.

szlaki na teneryfie przystanek rodzinka banner v1

Ekspert podkreśla: „Kiedy kupujesz mieszkanie, nie unikniesz płacenia podatków, niezależnie od tego, czy jest to pierwszy, czy kolejny zakup”. To samo dotyczy momentu sprzedaży, jeśli transakcja generuje zysk kapitałowy. Hiszpańskie prawo przewiduje jednak jeden przypadek, który pozwala nie opodatkować tej nadwyżki.

Jak działa mechanizm podatkowy?

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych (IRPF) stanowi, że każda sprzedaż nieruchomości, która przynosi zysk, musi zostać zadeklarowana jako dochód z kapitału. Dochody te opodatkowane są w tzw. podstawie oszczędnościowej, według stawek wahających się od 19% do 28%, w zależności od przedziału.

José Ramón López ilustruje to przykładem: Jeśli kupiłeś mieszkanie za 200 000 euro, a sprzedajesz je za 300 000 euro, generujesz zysk w wysokości 100 000 euro. Zazwyczaj kwota ta podlegałaby opodatkowaniu w zeznaniu podatkowym. Kluczem jest jednak wspomniane zwolnienie z tytułu reinwestycji, które pozwala nie płacić nic, pod warunkiem, że całość uzyskanych środków przeznaczysz na zakup kolejnego mieszkania na cele własne.

Przykład z życia i warunki czasowe

„Jeśli te 300 000 euro zainwestujesz ponownie w inne mieszkanie na cele własne, które kosztuje 350 000 euro, nie zapłacisz podatku od 100 000 euro zysku. Oszczędziłbyś w ten sposób około 20 000 euro na podatkach” – wyjaśnia doradca.

Przepisy dają na taką reinwestycję okres dwóch lat. Nie musi się ona więc odbyć w tym samym roku co sprzedaż. Podatnik ma ten czas, zarówno przed, jak i po dokonaniu transakcji, aby przeznaczyć pieniądze na zakup nowego lokalu mieszkalnego. „Możesz sprzedać swoje mieszkanie na cele własne w 2025 roku, aktywować zwolnienie w zeznaniu za ten rok i kupić następne mieszkanie nawet pod koniec 2026 roku” – mówi José Ramón López.

Ważne zastrzeżenia i reinwestycja częściowa

Jedynym warunkiem, który należy bezwzględnie spełnić, jest obowiązek skorygowania zeznania podatkowego i zapłacenia należnych podatków wraz z odsetkami, jeśli reinwestycja nie dojdzie do skutku w przewidzianym terminie.

Możliwa jest także reinwestycja częściowa. W takim przypadku zwolnienie z opodatkowania obejmie tylko tę część zysku, która proporcjonalnie odpowiada kwocie przeznaczonej na zakup nowego mieszkania.

Mechanizm zwolnienia z tytułu reinwestycji jest jednym z najczęściej stosowanych przez podatników sprzedających swoje mieszkanie na cele własne, aby kupić kolejne. Szczególnie popularny jest w dużych ośrodkach miejskich i na obszarach o napiętej sytuacji na rynku nieruchomości.