Jak sprzedać mieszkanie i nie zapłacić podatku? Jest sposób

Podatek od sprzedaży mieszkania – jak go uniknąć?

Jednym z największych problemów osób kupujących lub sprzedających nieruchomość jest konieczność płacenia podatków. Niezależnie od tego, czy nabywasz mieszkanie na rynku pierwotnym, czy wtórnym, musisz uiścić należne fiskusowi daniny. Istnieje jednak sposób, by zostać od nich zwolnionym i nie płacić ani grosza – jak wyjaśnia doradca podatkowy Jose Ramón López Martínez (@tu_blog_fiscal).

Obciążenia na rynku nieruchomości

Rynek nieruchomości mierzy się obecnie z poważnymi ograniczeniami, przez co transakcje kupna-sprzedaży stały się kluczowym, ale i skomplikowanym procesem w drodze do wymarzonego domu. Wzrost cen gruntów oraz wysokie koszty towarzyszące transakcjom, w tym podatki, to czynniki, które znacząco utrudniają to zadanie. Na szczęście jest metoda, która pozwala zaoszczędzić tysiące euro: zwolnienie z tytułu reinwestycji w mieszkanie własne.

Zasada ogólna: zysk podlega opodatkowaniu

Jak zaznacza ekspert, „kupując mieszkanie, nie unikniesz płacenia podatków, niezależnie od tego, czy jest to pierwszy, czy kolejny zakup”. Podobna zasada dotyczy momentu sprzedaży, jeśli transakcja generuje zysk majątkowy. Hiszpańskie prawo podatkowe przewiduje jednak jeden wyjątek, który pozwala nie odprowadzać podatku od takiej nadwyżki.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych (IRPF) stanowi, że każda sprzedaż nieruchomości, która przynosi zysk, musi być zgłoszona jako dochód z kapitału. Tego typu dochody opodatkowane są w ramach tzw. podstawy oszczędnościowej, według stawek wahających się od 19% do 28%, w zależności od przedziału kwotowego.

Przykład w praktyce i kluczowe zwolnienie

José Ramón López ilustruje to następującym przykładem: Jeśli kupiłeś mieszkanie za 200 000 euro, a sprzedajesz je za 300 000 euro, generujesz zysk w wysokości 100 000 euro. Zazwyczaj kwota ta podlegałaby opodatkowaniu w zeznaniu rocznym.

Kluczem jest jednak zwolnienie z tytułu reinwestycji. Pozwala ono nie płacić podatku, pod warunkiem, że całość uzyskanych ze sprzedaży środków zostanie przeznaczona na zakup kolejnego mieszkania na własne potrzeby.

„Jeśli te 300 000 euro zainwestujesz ponownie w nowe mieszkanie własne, które kosztuje 350 000 euro, nie zapłacisz podatku od 100 000 euro zysku. Zaoszczędzisz w ten sposób około 20 000 euro na podatkach” – wyjaśnia doradca.

Szczegóły i warunki skorzystania ze zwolnienia

Przepisy dają podatnikowi dwuletni margines czasowy na dokonanie reinwestycji. Nie musi się to więc odbyć w tym samym roku, co sprzedaż. Masz ten okres, zarówno przed, jak i po transakcji zbycia, aby przeznaczyć pieniądze na zakup nowego lokalu mieszkalnego.

„Możesz sprzedać swoje mieszkanie w 2025 roku, skorzystać ze zwolnienia w zeznaniu za ten rok i kupić następne nawet pod koniec 2026 roku” – mówi José Ramón López.

Istnieje jeden istotny warunek: jeśli nie dopełnisz reinwestycji w wyznaczonym terminie, będziesz zobowiązany do skorygowania zeznania podatkowego i zapłacenia należnego podatku wraz z odsetkami.

Możliwa jest także reinwestycja częściowa. W takim przypadku zwolnienie z opodatkowania obejmuje tylko tę część zysku, która jest proporcjonalna do kwoty przeznaczonej na nowy zakup.

Popularna strategia w dużych miastach

Metoda zwolnienia z tytułu reinwestycji jest jedną z najczęściej stosowanych przez podatników sprzedających swoje mieszkanie, aby kupić kolejne. Szczególnie popularna jest w dużych ośrodkach miejskich i na obszarach o napiętej sytuacji na rynku nieruchomości.