Audio generowane przez AI (Readerr) - może zawierać błędy
Opracowanie przy pomocy sztucznej inteligencji na podstawie informacji hiszpańskojęzycznych. Źródło pod artykułem.
Ponad 600 dni oczekiwania na status strefy napiętej
Od momentu, gdy formalny wniosek Rady Miejskiej Las Palmas de Gran Canaria o uznanie miasta za strefę napiętą mieszkaniowo trafił do rządu Wysp Kanaryjskich (styczeń 2025), do chwili skierowania go do konsultacji publicznych (październik 2026) minęło ponad 600 dni. To znacznie dłużej niż w innych miastach, które przeszły tę samą procedurę. W Bilbao między złożeniem wniosku a ogłoszeniem decyzji minęły 132 dni, w A Coruñi zaledwie 52. Różnica jest ogromna.
Spór o dane z portali nieruchomości
Główną przyczyną przeciągającego się postępowania w stolicy Gran Canarii był sprzeciw rządu regionalnego, tworzonego przez Koalicję Kanaryjską (CC) i Partię Ludową (PP), wobec wykorzystania danych z portali nieruchomości, takich jak Idealista czy Fotocasa, do uzasadnienia, że rynek wynajmu jest napięty. Administracja kierowana przez Fernando Clavijo (CC) uważa, że te liczby „nie są wiarygodne”, ponieważ odzwierciedlają ceny wyjściowe, czyli te ogłaszane w ofertach, a nie czynsze faktycznie uzgadniane w transakcjach, zarówno sprzedaży, jak i najmu. Tak wynika z raportu Oficjalnego Kolegium Ekonomistów w Las Palmas, zamówionego przez publiczne przedsiębiorstwo budownictwa socjalnego archipelagu, Visocan.
Problem w tym, że rząd regionalny sam sięga po to samo źródło w jednym ze swoich raportów o sytuacji mieszkaniowej na wyspach, opublikowanym w Kanaryjskim Obserwatorium Mieszkalnictwa. Wykorzystuje w nim dane z Idealisty, by oszacować, że ceny najmu na Wyspach Kanaryjskich wzrosły o 54% między 2020 a 2025 rokiem, i dochodzi do wniosku, że rynek jest „znacznie bardziej obciążony niż hiszpański rynek jako całość”. W tej samej analizie stwierdza się też, że „wzrost cen najmu w ostatnich latach jest nieco wyższy niż w przypadku sprzedaży”. A wzrost kosztów w ostatniej dekadzie w prowincjach Santa Cruz de Tenerife i Las Palmas oszacowano odpowiednio na 144% i 106%.
Prawo nie wymaga oficjalnych danych
Odmowa rządu Wysp Kanaryjskich przyjęcia danych z portali nieruchomości we wnioskach o ogłoszenie stref napiętych nie jest odosobniona. Tak samo postąpił rząd Galicji (również kierowany przez PP) przy pierwszym wniosku Santiago de Compostela, opartym na danych z Idealisty. Tymczasem ani państwowa ustawa mieszkaniowa z 2023 roku, ani norma regulująca procedurę ogłaszania stref napiętych na wyspach z 2025 roku nie wymagają, by dane były oficjalne lub publiczne. Wystarczy, że pokazują „ceny najmu i sprzedaży różnych typów mieszkań oraz ich zmiany w czasie” i pozwalają „mierzyć zmiany obciążenia finansowego, jakie gospodarstwa domowe muszą ponieść, by mieć godne i odpowiednie mieszkanie”.
Wykorzystanie tych liczb jest zresztą szeroko rozpowszechnione wśród naukowców. Alejandro Armas, doktor geografii Uniwersytetu La Laguna (ULL), przekonuje, że są to dane „rzeczywiste”, ponieważ stanowią „główne źródło informacji o najmie” na Wyspach Kanaryjskich. Jego zdaniem ich przydatność jest istotna we wspólnocie, w której historycznie brakowało oficjalnych danych o wynajmie, bo jest to „społeczeństwo oparte praktycznie na własności, w którym nigdy nie było zainteresowania ochroną najemców”.
Kaucje, których nikt nie wpłaca
Co więcej, brak informacji, na który wskazuje Armas, utrzymuje się na archipelagu. Większość właścicieli nie wpłaca do Kanaryjskiego Instytutu Mieszkalnictwa (ICAVI) kaucji odpowiadającej umowom najmu (choć wymaga tego autonomiczna ustawa mieszkaniowa z 2014 roku), co pozwoliłoby zidentyfikować, kim są wynajmujący i ile pobierają za swoje mieszkania. Natomiast wspólnoty takie jak Katalonia, Kraj Basków, Galicja czy Nawarra dysponują takimi rejestrami. We wszystkich nich wnioski o ogłoszenie stref napiętych opierają się na własnych danych o kaucjach, jak te z Katalońskiego Instytutu Gruntów (INCASOL) czy z Badania Rynku Najmu (EMAL) rządu baskijskiego.
Na Wyspach Kanaryjskich to niemożliwe. Alternatywą jest więc sięgnięcie po dane Państwowego Systemu Referencyjnego Cen Najmu Mieszkań (SERPAVI), oficjalnego wskaźnika opartego na deklaracjach dochodów z najmu gromadzonych przez Agencję Podatkową. Ma to jednak swoją cenę: dane docierają z opóźnieniem, ponieważ informacje publikuje się dwa lata po złożeniu deklaracji. Najnowsza dostępna wartość pochodzi z 2024 roku. A to w środku kryzysu mieszkaniowego nie pomaga.
„To środek nadzwyczajny”
„Nie zapominajmy, że [ogłoszenie strefy napiętej] to środek nadzwyczajny. To problem, który występuje teraz, a jeśli się go przeciąga z jakichkolwiek powodów, to właśnie nie odpowiada na stan nadzwyczajny” – zauważa geograf Víctor Jiménez z Uniwersytetu w Las Palmas de Gran Canaria (ULPGC). Jiménez, podobnie jak Armas, twierdzi, że Hiszpania cierpiała na „deficyt strukturalny nie tylko mieszkań, ale i danych o nich”, i uważa, że często myli się to, że jakaś liczba jest oficjalna, z tym, że jest rzetelna lub zgodna z rzeczywistością.
Geograf przyznaje, że krytyka portali nieruchomości za pokazywanie wyłącznie cen wyjściowych lub ofertowych (czyli tych, których żąda właściciel) „może mieć podstawy”. Ale te same wątpliwości kieruje pod adresem źródeł oficjalnych. „Jeśli ministerstwo lub Narodowy Instytut Statystyczny (INE) podaje mi dane o rzeczywistej cenie najmu, to dają mi kwotę miesięcznego czynszu zapisaną w umowie. Ale można zapytać: czy ta liczba jest prawdziwa? Czy odzwierciedla rzeczywistość? Bo wiemy też, że istnieje wiele umów ustnych albo że jedna część umowy jest płacona w A, a druga w B” – rozumuje Jiménez.
I dodaje: „To samo dzieje się z danymi portali nieruchomości. Jeśli właściciel mówi, że cena wyjściowa wynosi 500 euro, nie wiemy, czy umowa zostanie zawarta właśnie na tej kwocie. Wiemy, że przy sprzedaży nieruchomości cena końcowa może się obniżyć, bo oferty składa się w dół. Ale przy najmie może być wręcz przeciwnie: z powodu dużej konkurencji rzeczywista cena może być nawet wyższa” – podsumowuje badacz.
Rada Miejska odpowiada nowym badaniem
Po odrzuceniu wykorzystania danych z portali takich jak Idealista czy Fotocasa Rada Miejska Las Palmas de Gran Canaria przedstawiła nowe badanie oparte na danych oficjalnych, nie omieszkawszy wcześniej zakwestionować nałożonego przez rząd Wysp Kanaryjskich ograniczenia. Samorząd podkreślił, że „w żadnym z tekstów prawnych” nie określono źródła, z którego należy czerpać informacje, i wskazał, że wykorzystanie portali nieruchomości opiera się na „wskaźniku bezpośrednim: cenie »komercyjnej« mieszkania”. Władze stolicy zaznaczyły ponadto, że samo Ministerstwo Mieszkalnictwa używa tych liczb w specjalnych biuletynach o najmie mieszkaniowym, publikowanych corocznie. I wreszcie wyjaśniły, że ich celem przy sięganiu po te dane była analiza „obciążenia w warunkach dostępności rynku nieruchomości na podstawie komercjalizacji i oferowanych cen”.
Informacje SERPAVI pokazują natomiast „zachowanie rynku na podstawie cen wynikających z istniejących umów najmu i deklaracji ich wyników”. To różne wskaźniki. Mimo to w obu badaniach przedstawionych przez Radę Miejską Las Palmas de Gran Canaria miasto jest napięte według kryteriów państwowej ustawy mieszkaniowej. Oznacza to, że obciążenie czynszem plus podstawowe wydatki przekracza średnio 30% dochodów. Pierwsze badanie, oparte na portalach nieruchomości, przedstawiono w styczniu 2025 roku i przeanalizowano w nim zmiany od 2015 do 2023 roku. Drugie, oparte na danych oficjalnych, wykorzystało statystyki SERPAVI za okres od 2020 do 2023 roku.
Ekonomiści: obciążenie wynosi 24,12%
Raport Kolegium Ekonomistów obniża jednak to obciążenie do 24,12%. Innymi słowy, według jego wyliczeń mieszkańcy Las Palmas de Gran Canaria przeznaczają tylko jedno z każdych czterech euro dochodu na czynsz i podstawowe wydatki, takie jak woda czy prąd. Analiza jest efektem porozumienia między Visocan a Kolegium Ekonomistów w Las Palmas, na mocy którego to ostatnie zobowiązało się do przygotowywania „obiektywnych, niezależnych i technicznie uzasadnionych” raportów o badaniach przedstawianych przez rady miejskie we wnioskach o ogłoszenie stref napiętych. Porozumienie podpisano w czerwcu 2025 roku; obowiązuje dwa lata i może być przedłużane corocznie za zgodą obu stron.
Umowa pojawiła się wkrótce po tym, jak rząd Wysp Kanaryjskich zatwierdził normę zobowiązującą rady miejskie do przygotowywania własnych raportów technicznych przy wnioskach o ogłoszenie strefy napiętej. Kanaryjska Federacja Gmin (FECAM) zawsze sprzeciwiała się temu wymogowi z powodu braku środków na przeprowadzenie takich badań. Dotychczas tylko Rada Miejska Las Palmas de Gran Canaria, najludniejszej gminy archipelagu, przygotowała taki raport. Ale zarówno jej wniosek, jak i te, które mogłyby złożyć inne samorządy, będą kontrolowane przez Oficjalne Kolegium Ekonomistów w Las Palmas – „zewnętrzny organ walidacji technicznej”, na którym oparł się rząd Wysp Kanaryjskich, okazujący opór wobec bezpośredniego stosowania limitów czynszów od chwili, gdy CC i PP doszły do władzy.
Najświeższe wieści z Wysp Kanaryjskich
Codzienne newsy, alerty pogodowe i praktyczne informacje – prosto z wysp, po polsku. Mieszkamy tu i wiemy co się dzieje, zanim trafi do mediów. Wszystko publikujemy na naszym kanale WhatsApp – bez pośredników, bez algorytmu.
471 migrantów przetransportowanych z El Hierro na Gran Canarię
„To nie jest jak więzienie. To jest więzienie”
42 nowe mieszkania chronione na Lanzarote. Rusza nabór wniosków
Ubóstwo na Kanarach się utrwaliło. Wskaźniki alarmują
568 migrantów dotarło na El Hierro w piątek
Fernando Clavijo wzywa rząd Hiszpanii do pilnych działań w sprawie kryzysu migracyjnego
Wyspy Kanaryjskie dążą do ograniczenia zakupu mieszkań przez obcokrajowców
Jak starać się o mieszkanie publiczne na Wyspach Kanaryjskich
Tragiczny weekend na Kanarach: dwie ofiary śmiertelne na szlaku migracyjnym
