Dwa lata temu hiszpański rząd wprowadził ustawę mieszkaniową, która miała być remedium na drożejące czynsze i malejącą dostępność mieszkań na wynajem. Dziś okazuje się, że efekt jest dokładnie odwrotny od zamierzonego – i to w dramatycznej skali. Ustawa, którą rząd Pedro Sáncheza zatwierdził wraz z Unidas Podemos i innymi partnerami parlamentarnymi w maju 2023 roku, nie tylko nie rozwiązała żadnego z problemów rynku najmu, ale je pogłębiła. 24 miesiące po opublikowaniu przepisów w dzienniku urzędowym z hiszpańskiego rynku zniknęło ponad 120 000 mieszkań, a ceny najmu wzrosły szybciej niż kiedykolwiek wcześniej.

Liczby mówią same za siebie i są szokujące. Podczas gdy w roku poprzedzającym wejście w życie przepisów na rynek trafiło 855 518 nieruchomości ze średnimi czynszami wynoszącymi 906 euro, w ubiegłym roku było to już tylko 734 662 mieszkania z cenami sięgającymi 1 146 euro. To oznacza nie tylko drastyczny spadek oferty o ponad 120 000 lokali, ale również wzrost czynszów o 26% – po raz pierwszy w historii średnia cena najmu w Hiszpanii przekroczyła barierę 1 000 euro miesięcznie. Dane pochodzą z ekskluzywnego raportu Obserwatorium Najmu Fundacji Bezpieczny Najem i Uniwersytetu Rey Juan Carlos, do którego dotarł ABC. Najbardziej dramatyczna sytuacja panuje w największych miastach – w Madrycie, Barcelonie i na Balearach średnio płaci się dziś ponad 1 500 euro miesięcznie za wynajem mieszkania.

Prognozy na 2025 rok nie napawają optymizmem

Sytuacja przedstawiona w dokumencie nie napawa optymizmem, a 2025 rok zapowiada się jako kolejny rok ogromnych napięć w poszukiwaniu mieszkania na wynajem, co już od dłuższego czasu stanowi główny problem, ważniejszy niż cena, dla przyszłych najemców. Prognoza Obserwatorium Najmu przewiduje, że oferta mieszkań na rynku spadnie do 681 920 do końca roku, czyli o ponad 50 000 mniej w porównaniu z 2024 rokiem.

szlaki na teneryfie przystanek rodzinka banner v1
image

Presja popytu będzie zatem równie lub bardziej dusząca, jak to już jest normą od czasu wprowadzenia interwencji. Przed wejściem w życie ustawy mieszkaniowej każda nieruchomość otrzymywała około 37 zapytań w ciągu 10 dni po opublikowaniu ogłoszenia, a teraz liczba ta potroiła się i średnio w Hiszpanii o każdy dom, który jest reklamowany, pyta już 112 zainteresowanych. „Znając sytuację odzwierciedloną w tych danych, wydaje się oczywiste, że ustawa mieszkaniowa nie zdołała poprawić dostępu hiszpańskich najemców do mieszkania na wynajem. Niedobór ofert i wzrost cen sprawiają, że dla wielu młodych ludzi i rodzin coraz trudniejsze jest znalezienie mieszkania odpowiadającego ich potrzebom i budżetowi” – podkreślają autorzy raportu.

Limity cen najmu nie przyniosły oczekiwanych rezultatów

W ramach ustawy mieszkaniowej rząd postawił na wprowadzenie limitu cen najmu jako środka zapewniającego najemcom niższy czynsz, ale cel ten był daleki od osiągnięcia. Regiony (Katalonia i Kraj Basków, najważniejsze), które zdecydowały się poprosić o uznanie części swojego terytorium za obszar napięty rynkowo, są tymi, które najbardziej cierpią z powodu braku mieszkań na rynku. Nie udało się nawet powstrzymać wzrostu cen nowych umów. W prowincji Vizcaya, na przykład, liczba dostępnych mieszkań spadła o ponad 55% w ciągu dwóch lat (z 14 211 do 6 260, a szacunki na 2025 rok przewidują dalszy spadek do 5 455), podczas gdy czynsze wzrosły z 1 003 euro do 1 289 euro, „należąc do najdroższych w kraju”.

Barcelona – najbardziej dramatyczny przypadek w kraju

Najbardziej reprezentatywnym przypadkiem jest niewątpliwie Barcelona, drugi co do wielkości rynek najmu w kraju i pierwszy, na którym wprowadzono ograniczenia cenowe. Sytuacja w stolicy Katalonii i jej metropolii wymyka się już wszelkiej logice.

Według Obserwatorium Najmu, to właśnie w prowincji Barcelona w ciągu ostatnich 24 miesięcy zniknęło z rynku najwięcej mieszkań – aż 28 000 nieruchomości. Oferta spadła dramatycznie ze 123 279 mieszkań w 2022 roku do zaledwie 95 216 w ubiegłym roku. Jednocześnie Barcelona stała się najdroższym miejscem w całej Hiszpanii – ceny najmu wzrosły z 1 302 euro przed wprowadzeniem ustawy mieszkaniowej do 1 649 euro obecnie.

Ale to jeszcze nie wszystko. Najtrudniejszym zjawiskiem jest gigantyczna konkurencja o każde dostępne mieszkanie. Dzisiaj w Barcelonie o każde ogłoszenie najmu walczy średnio 341 zainteresowanych osób – liczba, którą autorzy raportu uznają za całkowicie nie do przyjęcia. Dla porównania, dwa lata temu było to „tylko” 77 chętnych na mieszkanie.

Właściciele masowo uciekają z tradycyjnego najmu długoterminowego. Obecnie aż 52% wszystkich ofert w Barcelonie to najem tymczasowy, co łatwo sprawdzić przeglądając portale nieruchomości jak Idealista. To ogromna różnica w porównaniu z Madrytem – głównym hiszpańskim rynkiem najmu – gdzie najem tymczasowy stanowi 15% oferty, podczas gdy średnia krajowa to 14%.

Najem tymczasowy i wynajem pokoi to opcje, które nie podlegają ustawie mieszkaniowej. Właściciele zaczęli korzystać z tych rozwiązań już wcześniej, gdy w marcu 2022 roku rząd po raz pierwszy ograniczył podwyżki czynszów do maksymalnie 2% rocznie (w 2024 roku podniesiono do 3%). Teraz ten limit stał się praktycznie stały dzięki specjalnemu indeksowi INE, który ma zagwarantować, że wzrost czynszów nigdy nie przekroczy inflacji.

Właściciele mieszkań nie tylko przechodzą na najem tymczasowy – wielu z nich decyduje się też na sprzedaż nieruchomości. Jednak najbardziej niepokojący dla autorów badania jest dramatyczny wzrost liczby pustych mieszkań. Dane INE i barcelońskiego ratusza pokazują, że w 2019 roku puste mieszkania stanowiły zaledwie 1,2% całego zasobu mieszkaniowego w mieście, a teraz ten odsetek wzrósł aż do 9,3%.

Warto też rozwać jeden mit. Choć lokalne i regionalne władze koncentrują swoje działania na ograniczaniu najmu turystycznego, jego rzeczywisty wpływ na kryzys mieszkaniowy jest „bardzo ograniczony”. W Madrycie mieszkania turystyczne to tylko 1,1% całego zasobu mieszkaniowego, a w Barcelonie 1,4% – podkreślają autorzy analizy.

Kryzys rynku najmu dotyka również obszary bez limitów cenowych

Raport analizuje wszystkie duże rynki najmu w Hiszpanii, a wyniki są równie katastrofalne w stolicach i regionach, które nie są objęte interwencją, przez samo echo ustawy, która wywołała wielkie zamieszanie i niepewność prawną wśród właścicieli, zgodnie z zapytaniami, które otrzymują agencje nieruchomości. W Madrycie, najbardziej zaludnionej prowincji, na rynek w 2024 roku trafiło 149 928 mieszkań, podczas gdy w roku poprzedzającym ustawę mieszkaniową było ich 176 206.

image

Okoliczności sprawiają, że presja popytu w Madrycie wzrosła 2,5-krotnie w ciągu dwóch lat, a teraz każdym mieszkaniem na wynajem interesuje się 101 osób, gdy wcześniej było ich 40. I to mimo, że jest to trzecie najdroższe miejsce w całej Hiszpanii, ze średnimi czynszami wynoszącymi 1 558 euro, podczas gdy przed ustawą właściciele żądali 1 229 euro.

Dramatyczny wzrost cen na Wyspach Kanaryjskich

Na Wyspach Kanaryjskich sytuacja jest również bardzo trudna. W Las Palmas nastąpił wzrost średnich czynszów z 816 euro przed ustawą do 1 112 euro obecnie, co stanowi wzrost o 36%. Z kolei na Teneryfie ceny wzrosły w tym samym tempie procentowym, z 783 do 1 064 euro w ciągu dwóch lat.

Równie krytyczny jest wzrost cen w Walencji, gdzie przekroczono już barierę 1 000 euro i płaci się obecnie 1 081 euro, podczas gdy dwa lata temu właściciele wymagali 823 euro. I to mimo że w mieście nad rzeką Turia nie stracono tylu mieszkań, co w innych stolicach, a w ubiegłym roku oferowano 42 673 mieszkania na wynajem, w porównaniu do 45 891 w 2022 roku.

Malaga – wyjątek potwierdzający regułę

Jedyną dużą metropolią, która zyskała więcej ofert w tym czasie, jest Malaga, gdzie oferta wzrosła o 20% i przeszła z 40 913 domów oferowanych w 2022 roku do 48 206 w ubiegłym roku. Ale nawet to nie wystarczyło, aby powstrzymać wzrost cen, które przeszły z 901 do 1 258 euro, o 40% więcej, „co czyni ją jednym z najdroższych terytoriów w kraju i, bez wątpienia, najdroższym w Andaluzji”.

Analiza danych statystycznych z rynku najmu

Dane z raportu Obserwatorium Najmu pokazują katastrofalny stan hiszpańskiego rynku najmu – we wszystkich analizowanych regionach drastycznie spadła oferta mieszkań przy jednoczesnym gwałtownym wzroście cen. Najbardziej alarmująca sytuacja panuje w Barcelonie, gdzie liczba dostępnych mieszkań spadła z 123 279 do 95 216, a ceny wystrzeliły z 1 302 do 1 649 euro miesięcznie. Podobne trendy dotknęły Baleary (spadek z 39 556 do 32 986 mieszkań przy wzroście cen z 1 286 do 1 641 euro), Madryt (z 176 206 do 149 928 mieszkań, ceny z 1 229 do 1 558 euro) oraz szczególnie dramatycznie prowincję Vizcaya, gdzie oferta skurczyła się o ponad 55%. Na poziomie krajowym z rynku zniknęło ponad 138 000 mieszkań (spadek z 855 518 do 717 338), a średnia cena najmu wzrosła z 906 do 1 146 euro, po raz pierwszy w historii przekraczając barierę 1 000 euro.

Prognozy na 2025 rok są jeszcze gorsze – eksperci przewidują dalszy spadek oferty do około 681 920 mieszkań, co oznacza utratę kolejnych 50 000 lokali i jeszcze większe zaostrzenie problemów mieszkaniowych.

mieszkania na wynajem w Hiszpanii

Źródło

Tags: