Opracowanie przy pomocy sztucznej inteligencji na podstawie informacji hiszpańskojęzycznych. Źródło pod artykułem.
Sprawa Maricarmen, starszej kobiety, która właśnie została eksmitowana w Madrycie przez fundusz sępów, przelała czarę goryczy w kryzysie mieszkaniowym, z którym zmaga się cały kraj, i wywołała spontaniczne obozowisko, domagające się w stolicy ustawy chroniącej ludzi przed spekulantami nieruchomościami, która przedkładałaby prawo do mieszkania nad interesy ekonomiczne firm i osób prywatnych. Wyspy Kanaryjskie nie są wolne od tego zjawiska – wręcz przeciwnie, to jedna ze wspólnot autonomicznych z największymi problemami w dostępie do mieszkania. Składa się na to kilka czynników: najniższe wynagrodzenia w kraju, rekordowy poziom turystyki z wykładniczym wzrostem liczby mieszkań przeznaczanych na wynajem wakacyjny oraz niepowstrzymany wzrost cen nieruchomości, przy ponad 30% nabywców pochodzenia zagranicznego i jednej z najwyższych cen za metr kwadratowy w miastach w całej Hiszpanii.
Rząd regionu ogłosił stan wyjątkowy mieszkaniowy
W obliczu tej sytuacji rząd regionalny, tworzony przez Koalicję Kanaryjską i Partię Ludową, ogłosił na początku kadencji stan wyjątkowy mieszkaniowy. Pod tym pretekstem przeprowadził i zatwierdził nową regionalną ustawę mieszkaniową, której celem miało być złagodzenie trudności w dostępie do mieszkania w przystępnej cenie. Przepisem na rozwiązanie problemu miało być: budować więcej i szybciej. Argument rządu kanaryjskiego sprowadza się do tego, że wystarczy zwiększyć podaż, by obniżyć ceny. Dlatego ustawa nie zawiera żadnych konkretnych mechanizmów kontroli cen, przeciwdziałania spekulacji ani zapobiegania gromadzeniu nieruchomości przez dużych właścicieli. Co więcej, zawarte w niej rozwiązania służą wyłącznie przyspieszeniu procedur biurokratycznych i pozwoleń, aby budować szybciej i z mniejszą liczbą kontroli, a także legalizacji zmian przeznaczenia gruntów – kosztem terenów przeznaczonych na cele publiczne, takie jak ośrodki zdrowia czy parki, które można teraz przeznaczyć pod budowę bloków.
Efekt jest taki, że na razie kryzys na wyspach, zamiast zostać przezwyciężony, pogłębia się. Deweloperzy przyklasnęli nowej ustawie, ale ceny wciąż rosną. Rząd regionalny obwinia za to państwową ustawę mieszkaniową, warto jednak przypomnieć, że na wyspach nigdy nie była i nie jest stosowana.
Problemem nie jest brak mieszkań, lecz ceny
Jak wskazują niektórzy eksperci i powtarza opozycja parlamentarna, problem mieszkaniowy na Wyspach Kanaryjskich nie polega na braku wybudowanych mieszkań, lecz na barierach ekonomicznych uniemożliwiających dostęp do nich. Szacuje się, że w archipelagu znajduje się ponad 200 tys. pustych mieszkań poza rynkiem. Ustawa kanaryjska nie zawiera też żadnych mechanizmów zachęcających do wprowadzenia tych nieruchomości na rynek.
Obszary o napiętym rynku? Na wyspach nie istnieją
A co z obszarami o napiętym rynku mieszkaniowym na Wyspach Kanaryjskich? Odpowiedź jest prosta: nie ma na wyspach ani jednego uznanego obszaru o napiętym rynku – nie dlatego, że gminy nie spełniają wymogów, ale dlatego, że rząd kanaryjski nie przyjął żadnego wniosku w tej sprawie, odmawiając stosowania na wyspach państwowej ustawy mieszkaniowej.
Zgodnie z tą ustawą gmina musi wystąpić do rządu regionalnego o ogłoszenie takiego obszaru, ponieważ to on ma kompetencje do jego zatwierdzenia. Do tej pory tylko trzy gminy złożyły formalny wniosek (Las Palmas de Gran Canaria, Granadilla, rządzona wówczas przez Hiszpańską Socjalistyczną Partię Robotniczą, oraz Adeje), ale rząd kanaryjski nie przychylił się do żadnego z nich. Inne gminy, takie jak Santa Cruz de Tenerife, San Bartolomé de Tirajana, La Orotava i Los Llanos de Aridane, podjęły nieśmiałą próbę analizy, czy złożyć wniosek, ale sprawa na tym się zatrzymała i żadna z nich nie zdecydowała się na formalne wystąpienie. Kolejne odrzuciły taką możliwość uchwałą rady miejskiej, jak La Laguna czy Los Llanos de Aridane.
Przykład Las Palmas de Gran Canaria
Najbardziej wymowny jest przypadek Las Palmas de Gran Canaria. Ratusz złożył formalny wniosek do rządu Koalicji Kanaryjskiej i Partii Ludowej już w 2024 roku, aby sporządził niezbędne analizy i ustalił, czy spełnione są wymogi. Władze wykonawcze odpowiedziały, że to samorząd powinien przygotować te analizy. Gmina je przygotowała i przesłała, ale rząd ponownie odpowiedział wymijająco. Według ratusza zażądano od niego analiz, które zgodnie z ustawą nie były obowiązkowe – wyłącznie po to, by opóźnić proces. Efekt jest taki, że dwa lata po wszczęciu procedury rząd kanaryjski wciąż nie ogłosił na wyspach żadnego obszaru o napiętym rynku mieszkaniowym.
Które gminy mogłyby uzyskać taki status?
Biorąc pod uwagę wymogi ustawy, co najmniej dziesięć gmin na wyspach (San Bartolomé de Tirajana, Adeje, Mogán, Arona, San Miguel de Abona, La Oliva, Antigua, Arico, Puerto de la Cruz i Granadilla de Abona) mogłoby zostać ogłoszonych obszarami o napiętym rynku mieszkaniowym. Wszystkie to gminy turystyczne. W czterech najludniejszych miastach Wysp Kanaryjskich – Las Palmas de Gran Canaria, Santa Cruz de Tenerife, San Cristóbal de La Laguna i Telde – niektóre dzielnice również zostałyby zakwalifikowane jako napięte ze względu na wynajem. W gminie przyjmującej najwięcej turystów, San Bartolomé de Tirajana, dwa z czterech okręgów także otrzymałyby taką klasyfikację.
To jeśli chodzi o państwową ustawę mieszkaniową. A co z ustawą o przystępnych cenach mieszkań przygotowywaną przez Unię Europejską? Według kryteriów przedstawionych zaledwie dwa tygodnie temu większość najludniejszych gmin na Wyspach Kanaryjskich również spełniałaby wymogi, by zostać uznanymi za obszary o napiętym rynku mieszkaniowym.
Kryteria unijne: osiem lat pensji na mieszkanie
Nowe przepisy, które muszą jeszcze przejść przez Parlament Europejski i Radę UE, za obszar o napiętym rynku uznają lokalizacje, w których średnia cena mieszkania odpowiada co najmniej ośmioletnim średnim dochodom mieszkańców. Dodatkowo ten stosunek ceny do dochodów musi wzrosnąć w ostatniej dekadzie. Ten ostatni wymóg nie byłby jednak konieczny do udokumentowania, jeśli wysiłek zakupowy mieszkania odpowiada dziesięciu lub więcej latom dochodu.
Wniosek płynący z analizy danych Rady Generalnej Notariatu i Krajowego Instytutu Statystycznego (INE) z lat 2015–2023, przeprowadzonej przez Canarias Ahora, jest taki, że 26 z 30 najludniejszych gmin na Wyspach Kanaryjskich mogłoby zostać ogłoszonych obszarami o napiętym rynku mieszkaniowym na mocy przyszłej ustawy unijnej.
Najbardziej napiętym obszarem jest Adeje w południowej części Teneryfy, gdzie obok siebie funkcjonują luksusowa turystyka i największe osiedle slumsów na całych Wyspach Kanaryjskich. W 2023 roku, ostatnim z aktualnymi danymi o średnich dochodach, wysiłek potrzebny na zakup mieszkania odpowiadał 24,57 latom wynagrodzenia. Drugie miejsce zajmuje Guía de Isora, również na południu Teneryfy, z 24,32 latami dochodu potrzebnymi na zakup. Kolejne to San Miguel de Abona (18,02), także na południu Teneryfy; Mogán (17,28) na południu Gran Canarii oraz Tías (17,27) na Lanzarote.
Cztery miasta Wysp Kanaryjskich z ponad 100 tys. mieszkańców również spełniałyby kryteria ogłoszenia obszarem o napiętym rynku mieszkaniowym. W Las Palmas de Gran Canaria cena mieszkania odpowiada 10,75 roku pensji; w Santa Cruz de Tenerife – 12,32. W La Lagunie i Telde wysiłek wynosi odpowiednio 12,55 i 10,46 roku.
Co zmienia status obszaru o napiętym rynku?
Na mocy ustawy państwowej na takim obszarze przestaje się stosować wskaźnik cen konsumpcyjnych jako punkt odniesienia dla podwyżek czynszów, wprowadza się górny limit i reguluje ceny w tych strefach – zarówno w przypadku nieruchomości należących do dużych właścicieli (posiadających pięć lub więcej mieszkań), jak i drobnych właścicieli, tak dla umów najmu już funkcjonujących na rynku, jak i nowych kontraktów. Limity te zależą od rodzaju umowy i własności, z uwzględnieniem wcześniej obowiązującego czynszu w przypadku drobnych właścicieli oraz przez zastosowanie indeksu ograniczenia cen dla dużych właścicieli.
Na mocy przyszłej ustawy europejskiej, po uzyskaniu statusu obszaru o napiętym rynku mieszkaniowym, gminy mogłyby nakładać ograniczenia na mieszkania wakacyjne, które nie stanowią stałego miejsca zamieszkania właściciela. Mogłyby ograniczać zakup lub użytkowanie nieruchomości do celów niemieszkaniowych; nakładać kary podatkowe na puste mieszkania lub wymagać uprzednich deklaracji sposobu użytkowania przed zakupem. Ograniczenia dotyczyłyby wyłącznie nieruchomości nabytych po wejściu w życie ustawy, bez działania wstecznego.
Bruksela wskazuje na wyspy i kurorty
Wśród argumentów Brukseli przemawiających za tą ustawą znajduje się fakt, że w latach 2013–2024 średnia cena mieszkania w UE wzrosła o prawie 60%, podczas gdy dochody gospodarstw domowych – tylko o 40%. Co więcej, dotyka to szczególnie gospodarstwa o niskich i średnich dochodach, ludzi młodych oraz pracowników sektora kluczowego (takich jak nauczyciele, pracownicy służby zdrowia czy służb ratowniczych) i pracowników sezonowych, których nie stać na mieszkanie w gminie, w której pracują.
Komisja Europejska kieruje przy tym uwagę wprost na Wyspy Kanaryjskie: w propozycji UE wskazuje się wyspy i destynacje turystyczne jako obszary o największych dysproporcjach w tym zakresie. Podkreśla się, że niedobór gruntów na tych terytoriach utrudnia szybką reakcję podaży mieszkań na wzrost popytu. Przypomina się również o wpływie mieszkań wakacyjnych, które stanowią wysoki odsetek zasobu mieszkaniowego w tych miejscach.
I podczas gdy cała Europa debatuje o obszarach o napiętym rynku mieszkaniowym, na Wyspach Kanaryjskich rząd Koalicji Kanaryjskiej i Partii Ludowej wciąż unika tematu, sprowadzając wszystko do budowy nowych mieszkań.
Najświeższe wieści z Wysp Kanaryjskich
Codzienne newsy, alerty pogodowe i praktyczne informacje – prosto z wysp, po polsku. Mieszkamy tu i wiemy co się dzieje, zanim trafi do mediów. Wszystko publikujemy na naszym kanale WhatsApp – bez pośredników, bez algorytmu.
Tysiące osób na ulicach Las Palmas. Protest przeciwko eksmisjom
Po 50 latach na swoim: sukces programu regulacji własności mieszkań na Gran Canarii
Protest w Santa Cruz de Tenerife: wstrzymano eksmisję mieszkanki Granadilli
Ponad 500 migrantów dotarło na Wyspy Kanaryjskie w ciągu doby
Rodzina Roger Pérez żąda wyjaśnień w sprawie planowanej rozbiórki domu na Fuerteventurze
Ponad 400 migrantów uratowanych u wybrzeży Wysp Kanaryjskich
152 migrantów na dwóch łodziach u wybrzeży Wysp Kanaryjskich
Las Palmas de Gran Canaria: Przetarg na badania geotechniczne pod budowę 240 mieszkań
61 migrantów, w tym 12 nieletnich, dotarło do portu La Restinga na El Hierro
