Mieszkania jak puzzle: na Wyspach Kanaryjskich duże domy dzieli się na mniejsze lokale

Nowa odpowiedź na kryzys mieszkaniowy

Nie jest tajemnicą, że zasób mieszkań na Wyspach Kanaryjskich nie jest w stanie zaspokoić obecnego popytu. Oznacza to, że osób szukających domu jest znacznie więcej niż dostępnych lokali. W tym kryzysie mieszkaniowym, na który nakłada się dodatkowo fakt, że w jednym mieszkaniu żyje coraz mniej osób, poszukuje się nowych formuł na tworzenie podaży. W tym kontekście na pierwszy plan wysuwa się trend dzielenia dużych domów i przekształcania ich, po remoncie, w dwa (lub więcej) małych mieszkań.

Mniej metrów, mniejsze obciążenie dla portfela

Celem takich prac jest zaadaptowanie przestrzeni do bardziej przystępnej ceny – mniej metrów kwadratowych to lżejsze obciążenie dla portfela – oraz wykorzystanie trendu, w którym jednostki rodzinne są coraz mniejsze, ze średnią dwóch mieszkańców na dom w Archipelagu. Architekt Ricardo García wyjaśnia, że „coraz częściej realizuje się projekty tego typu”. Odpowiadają one na zmieniające się zapotrzebowanie mieszkaniowe. Z jednej strony rodziny są dziś mniejsze, w większości przypadków to pary bez dzieci lub ze średnio 2,6 dziecka (według danych Instituto Nacional de Estadística – INE), więc potrzebują mniej przestrzeni i mniej pokoi. Z drugiej strony, drożyzna na rynku nieruchomości – z ceną metra kwadratowego na poziomie nie notowanym od ponad dwóch dekad, sprzed nawet bańki mieszkaniowej – sprawia, że im mniejsza powierzchnia, tym bardziej dostępna jest ona dla kanaryjskich portfeli.

Kanaryjskie mieszkania i tak są małe

Mieszkania w Archipelagu należą do najmniejszych w całej Hiszpanii, ze średnią 96,4 metra kwadratowego, wobec średniej krajowej wynoszącej 104 metry kwadratowe (dane Ministerstwa Transportu). Logiczne jest więc pytanie o opłacalność takich remontów w celu tworzenia mieszkań nadających się do życia. Gdzie zatem koncentrują się te podziały? Jak wskazuje dyrektor generalny CA Studio Arquitectos, Carlos Arbelo, nie tyle w strefach najbardziej napiętych, jak stolice czy ośrodki turystyczne, ile tam, gdzie istnieją nieruchomości o dużych rozmiarach. García zwraca uwagę na stare budynki, szczególnie z lat 50., o architekturze, która pozwala na stosunkowo łatwe podzielenie ich, by stworzyć dwa domy tam, gdzie wcześniej był tylko jeden.

Eksplozja mikro mieszkań

W tym kontekście na Wyspach Kanaryjskich nastąpiła zmiana modelu mieszkaniowego. Mieszkania o powierzchni 30 metrów kwadratowych – najmniejsze na rynku nieruchomości – są w Archipelagu coraz powszechniejsze. Odbija się to w ostatnim raporcie Spisu Powszechnego Ludności i Mieszkań 2021, opublikowanym przez INE. W ciągu ostatniej dekady liczba takich nieruchomości na Wyspach więcej niż się podwoiła, wzrastając z 4 719 w 2011 roku do 11 765 w 2021, co oznacza wzrost o 149,31%. W ten sposób podział domów wpisuje się w dynamikę rynku charakteryzującą się zmniejszeniem średniego rozmiaru i rozkwitem coraz mniejszych rozwiązań mieszkaniowych.

Nie wystarczy przeciąć dom na pół

Oczywiście nie wystarczy fizycznie „pociąć” domu: nowe jednostki muszą móc funkcjonować jako niezależne mieszkania. Reguluje to również Dekret Prawo 1/2024 w sprawie pilnych środków w zakresie mieszkalnictwa. Przepisy zakładają, że zwiększenie podaży obniży ceny, i dlatego proponują podział istniejących mieszkań jako ułatwienie dla skąpego zasobu mieszkaniowego. Praktyka notarialna i rejestrowa przypomina, że należy dokonać redystrybucji udziałów i powierzchni, a nowe jednostki muszą mieć wyjście na drogę publiczną lub do wspólnej części budynku. Innymi słowy, musi powstać przestrzeń spełniająca minimalne warunki do zamieszkania. Dlatego „im więcej wejść i elewacji miał pierwotny dom, tym łatwiejsze jest to podzielenie” – podkreśla architekt.

Kluczowa wentylacja i inwestorzy z zagranicy

Jednym z tych minimalnych wymogów zamieszkiwalności, który „często jest pomijany” – wyjaśnia Arbelo – jest istnienie „patio o konkretnych wymiarach, które umożliwią wentylację mieszkania”. Większość tych nowych domów jest później przeznaczana na wynajem, a dyrektor generalny szczegółowo opisuje, że inwestycje zwykle pochodzą od „cudzoziemców, którzy chcą czerpać zyski ze sprzedaży nieruchomości”. Z drugiej strony budżet na ich transformację może się różnić w zależności od zakresu prac. García wskazuje na wzrost cen materiałów budowlanych, obecnie pogłębiony przez czynnik wojny w Iranie i blokadę w imporcie ropy naftowej, które mogą podnieść koszt robocizny. Mimo to „widełki są bardzo duże” – zapewnia – i będą zależeć od czynników takich jak grunt czy ilość przestrzeni, którą można wykorzystać.